仮登記がなされている不動産を取得するときの注意点

このページでは、仮登記がなされている不動産を取得する場合の注意点を、司法書士が解説いたします。

 

仮登記の効力
仮登記には登記が本来有する対抗力（不動産に関する権利変動を第三者に主張できる力）は有しませんが、将来本登記をしたとき、仮登記の順位で登記がなされたことになります。

 

この仮登記の効力を順位保全効力と呼んだりします。（不動産に関する権利変動の優劣は登記の順位で決定されます。仮登記により先順位を確保しておくために行われる登記といえます。）

 

仮登記には2種類あります
仮登記には1号仮登記と2号仮登記があります。
1号仮登記は不動産登記法105条１項に２号仮登記は同条２項に規定されていることからこのように呼ばれています。

 

１号仮登記
実体上権利変動が生じているが、登記手続きに必要な書類を提供できない場合に行う仮の登記

 

【甲不動産】

順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
２番	所有権移転	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買 所有者　Ａ
３番	所有権移転仮登記	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買 権利者　Ｂ
	余白	余白	余白

上記登記記録例の３番で登記された仮登記は１号仮登記です。

 

実体上、甲不動産の所有権はＡからＢへ移転しており、本来であれば本登記が可能ですが、何らかの理由で仮登記にとどめています。

 

法律上、Ａからの甲不動産を取得し、所有権移転登記をすることは可能です。
この登記は、４番で所有権移転登記がなされます。（いわゆるＡからの二重譲渡になります。）

 

ただし、３番仮登記の本登記がなされると、４番でなされた所有権移転登記は抹消されてしまいます。
（登記手続き上は、３番仮登記を本登記にするには４番登記名義人の承諾書が必要）

 

上記登記記録例のように登記されている不動産をＡから取得しても、将来仮登記の本登記がなされると結局所有権を失ってしまうことになるので、３番仮登記を抹消した上でなければ事実上、Ａから取得することはできません。

 

実体上、Ｂは所有権者であるので、甲不動産を有効にＢから取得することができます。

 

登記手続き
まずは、３番仮登記を本登記にする必要があります。
３番仮登記を本登記にしたのち、甲不動産の取得者名義の所有権移転登記を申請します。

 

３番仮登記のまま所有権移転登記はできるか
本登記に移行せず仮登記のまま甲不動産の取得者へ所有権移転登記する場合、取得者名義の所有権移転登記（本登記）はすることができず、所有権移転仮登記しかできません。
この登記は、４番で所有権移転仮登記がなされます。

 

AからBへの仮登記の本登記が確実にできるのであれば、上記登記記録例のように登記されている不動産を仮登記名義人Ｂから取得することができます。

 

２号仮登記
将来権利変動を生じさせる請求権が発生している場合、不動産の権利変動が条件又は始期に係っている場合、登記の優先順位を確保するために行う仮の登記

 

【乙不動産】

順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
２番	所有権移転	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買 所有者　Ａ
３番	所有権移転請求権仮登記	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買予約 権利者　Ｂ
	余白	余白	余白

上記３番で登記された仮登記は、２号仮登記です。

 

乙不動産についてAB間で売買予約がなされています。

 

売買予約の段階では所有権はＡからＢへ移転していないので、ＡからＢへの所有権移転登記はできません。
ただし、Ｂは予約完結権を行使することにより売買契約を成立させ、ＡからＢへ乙不動産の所有権を移転するように求めることできる請求権を有しています。

 

将来、この請求権を行使して権利変動が生じた場合に備えて、仮登記により登記の優先順位を保全しています。
（仮にＡが別の者に所有権移転登記を備えさせても、Ｂは仮登記を本登記にすることによりその者よりも先順位で登記したことになり、その者より優先することになります。）

 

Ａは乙不動産の所有者であり、（Ｂは予約権者であり、Ａに対して債権（予約完結権）を有しているにすぎない）Ａから甲不動産を取得し、所有権移転登記をすることは可能です。
登記は、４番で所有権移転登記がなされます。

 

ただし、ＢがＡに対して予約完結権を行使し乙不動産の所有権がＢへ移転し、３番仮登記の本登記がなされると、４番でなされた所有権移転登記は抹消されてしまいます。
（登記手続き上は、３番仮登記を本登記にするには４番登記名義人の承諾書が必要）

 

上記登記記録例のように登記されている乙不動産をＡから取得しても、将来３番仮登記の本登記がなされると結局所有権を失ってしまうことになるので、３番仮登記を抹消した上でなければ事実上、Ａから乙不動産を取得することはできません

 

�@Ｂが予約完結権を行使した場合
ＢがＡに対して予約完結権を行使したことにより　売買契約が成立し所有権がＡからＢへ移転しているのであれば、Ｂから乙不動産を取得することができます。
この場合、３番仮登記の本登記を経由した後、取得者名義の所有権移転登記を申請します。

 

�AＢが予約完結権を行使していない場合
この場合、Ｂは予約権者にすぎないので、Ｂから乙不動産を取得することができません。
ただし、予約完結権も売買の対象になるので、Ｂから予約完結権を取得することはできます。
予約完結権を取得した者は、Ａに対して予約完結権を行使し、乙不動産を取得することができます。

 

予約完結権を売買したときの登記は、３番所有権移転請求権の移転の登記を申請します。
この登記は３番仮登記に付記する形で登記（仮登記でなく本登記）されます。

 

【予約完結権を売買したときの登記】

順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	権利者その他の事項
２番	所有権移転	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買 所有者　Ａ
３番         付記１号	所有権移転請求権仮登記	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買予約 権利者　Ｂ
	余白	余白	余白
	３番所有権移転請求権の移転	平成○年○月○日 第○号	原因　平成○年○月○日売買 権利者　Ｃ

ＢがＡに対して有する予約完結権をＣに譲渡したときの登記記録です。

 

 

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