居住用不動産の処分
成年後見人が、被後見人に代わって、その居住用不動産を売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可が必要となります。
居住用不動産とは
・現に居住している建物及びその敷地
・現在は病院又は施設に入院・入所しているため居住していないが、将来的には居住する可能性がある建物又はその敷地
・近い将来転居する予定で新築又は購入した建物またはその敷地
その他これに準ずる処分とは
使用貸借（無償貸与）、抵当権以外の担保権設定（不動産質権、譲渡担保権等）、建物の解体・取り壊しなど
家庭裁判所の許可を得ずに処分した場合
当該行為は無効となります。
家庭裁判所の許可を得ることを条件とする、停止条件付売買契約等は可能です。
保佐人・補助人の居住用不動産を処分する場合
保佐人・補助人は当然には代理権を有さないので、審判において居住用不動産処分に関する代理権が付与された場合に問題となります。
| 居住用不動産処分の代理 | 居住用不動産処分の同意※ | |
| 保佐人 | 許可必要 | 許可不要 |
| 補助人 | 許可必要 | 許可不要 |
※被保佐人がその居住用不動産を処分するには保佐人の同意が必要となります。
※同意権付与の審判で、補助人の同意を要する行為として居住用不動産の処分が掲げられている場合は、被補助人がその居住用不動産を処分するには補助人の同意が必要となります。
居住用不動産の処分と利益相反行為
被後見人の居住用不動産の買主が成年後見人自身であったり、成年後見人の債務を担保するために、被後見人の居住用不動産に抵当権を設定したりする場合は、利益相反行為に当たるので、成年後見人は被後見人のために代理行為を行うことができないので、家庭裁判所に特別代理人の選任を申立てる必要があります。ただし、後見監督人が選任されている場合は、成年後見人に代わって後見監督人が代理することになるので、特別代理人を選任する必要はありません。
居住用不動産処分許可申立
（１）管轄裁判所
後見等開始の審判をし、又はその事件の係属する家庭裁判所
（２）申立人
被後見人に代わって、その居住用不動産を処分しようとする成年後見人等
（３）申立費用
①収入印紙８００円 ②各家庭裁判所所定の予納郵便切手
（４）提出書類
申立書
| 添付書類 | |
| 共通 |
・本籍地の記載のある本人及び申立人の住民票の写し |
| 売却の場合 |
・売買契約書の案 |
| 抵当権設定の場合 |
・金銭消費貸借契約書の案 |
| 建物の取り壊しの場合 | ・取壊費用の見積書 |
（５）審理
許可するに当たって、処分する必要性があるか、その価格は相当かどうか検討されます。
売却の必要性
流動資産が少ないので、入院費用等捻出のために不動産を処分・換価しなければならない
不動産を保有することにより、維持管理費がかかる
（６）審判
申立人に告知がなされることにより居住用不動産の許可の効力が生じます。
不服申立
認容審判、却下審判のいずれであっても、不服申し立てすることはできません。
居住用不動産売買の登記
添付書類
| 売主 | 買主 |
|
登記識別情報又は登記済権利証 |
住民票の写し |
登録免許税
固定資産税評価額×税率
| 税率（本則） | 軽減税率 | |
| 土地 | １０００分の２０ | １０００分の１５（平成３１年３月３１日まで） |
| 建物 | １０００分の２０ | １０００分の３※ |
※中古住宅用家屋の移転登記の特例
①自己居住用の住宅（法人取得は適用外）
②取得後1年以内に登記されたもの
③マンション等耐火建築 物は25年以内、木造等 耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。この年数を超えている場合には、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること。（証明方法はこちら）
④床面積（登記簿面積）50m2以上
お問合せ
愛知県名古屋市を中心に業務を行っていますが、愛知県以外にお住まいの方もご相談・ご依頼承りますので、お気軽にお問合せください。司法書士は家庭裁判所に提出する申立書等の書類を作成することができます。 居住用不動産処分許可申立をお考えの方は、ご相談ください。
