定期建物賃貸借と借家権設定登記

定期建物賃貸借とは

建物賃貸借契約は、借地借家法の規定により契約期間が満了したとしても正当事由がなければ賃貸人は契約の更新を拒絶することができないとされています。

 

契約更新を望まない賃貸人は正当事由を補完するためのいわゆる立退料を賃借人に支払うことにより建物の明け渡しを求めるのが立退きの実務になっています。

 

このように借地借家法では賃借人の権利が保護されており、一旦賃貸した建物を明け渡してもらうのは容易ではありません。

 

契約で定めた期間の満了により賃貸借契約が確定的に終了し、立退料を支払うことなく賃貸建物を確実に明け渡してもらうためには定期建物賃貸借契約を締結します。

 

定期建物賃貸借契約（定期借家権）

定期建物賃貸借契約とは、契約期間の満了により建物賃貸借契約が終了し、契約の更新がない旨の特約の付された建物賃貸借契約です。

 

契約で定めた期間の満了により、契約が確定的に終了しますので、賃貸人は正当事由がなくても建物の明け渡しを賃借人に求めることができます。立退料を支払う必要もありません。

 

定期賃貸借契約の成立要件

契約の更新がない旨の特約付の建物賃貸借契約は公正証書による等書面により契約を締結しなければなりません。
契約書には、更新がなく、契約期間満了により建物賃貸借が終了する旨を記載します。

 

定期建物賃貸借の契約期間
普通建物賃貸借契約において一年未満の契約期間を定めた場合には、契約期間の定めのない賃貸借契約とみなされます（借地借家法29条）が、定期建物賃貸借契約を締結した場合には、この規定が適用されない（38条1項後段）ので、１年未満の賃貸借契約も有効になります。

 

定期建物賃貸借契約の通知・説明
建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。
この説明義務を怠ると、契約の更新がない旨の特約については無効になります。

 

契約期間が１年以上の場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から6月前までの間（通知期間）に、賃借人に対し契約期間の満了により建物賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。

 

通知期間内に契約終了の通知をしなかった場合には、通知期間経過後通知した日から６ヶ月間は賃貸借契約が継続することになります。

 

定期建物賃貸借契約の中途解約
期間の定めた賃貸借契約は中途解約権の特約を結ばない限り、契約期間の途中で賃貸借契約を解約することができません。
定期建物賃貸借契約は期間を定めた賃貸借契約ですので、契約期間中に賃貸借契約を解約したい場合には、期間内解約条項を定める必要があります。

 

民法では、解約申し入れの日から３ヶ月が経過した日に建物賃貸借契約が終了すると定めていますが、この規定は任意規定と解されていますので、３ヶ月より短い予告期間を定めることもできます。

 

ただし、借地借家法３８条５項により、「床面積が２００�u未満の居住の用に供する建物の賃貸借においては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる」旨が定められており、この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了するとされています。
この規定は強行規定とされていますので、これに反する特約は無効になります。

 

定期借家権（定期建物賃貸借）の登記

建物の賃借権については、建物の引き渡しがあれば第三者に対抗することができるので、賃借権設定登記をすることは必ずしも必要ではありませんが、登記することもできます。

 

建物の賃借権設定登記は、賃貸人と賃借人が共同して建物の所在地を管轄する法務局に申請します。

 

登記事項

 

添付書類
・登記原因証明情報（定期建物賃貸借契約書）

 

・賃貸人の登記識別情報又は登記済権利証

 

・賃貸人の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）

 

・固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書

 

登録免許税
登録免許税の額＝固定資産税評価額×１０００分の１０

 

お問い合わせ

司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。

 

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