不動産売買による登記手続（名義変更）
不動産（土地、建物、マンション）を売買した時に行う登記手続について、登記の専門家である司法書士が解説します。
ここで言うところの登記手続とは、一般的には、｢不動産の名義変更｣と呼ばれる手続きのことであり、正式には、｢売買による所有権移転の登記｣といいます。
所有権移転の登記（不動産の名義変更）とは
所有権移転の登記とは
売買等により不動産の所有権が移転したときに、現在の登記名義人（所有権者）から当該不動産を取得した人へ登記名義を変更する手続きのことで、正式には、「所有権移転の登記」といいます。
なぜ登記を行う必要があるのか（登記の重要性）
売主および買主の間では、所有権移転登記をしなくても売買契約に従い、売主から買主へ不動産の所有権は移転します。
ただし、不動産の所有権が売主から買主へ移転したことを、契約当事者以外の第三者に主張するには登記を備える必要があるのです。（このような登記の効力を対抗力と呼んでいます。）
仮に、所有権移転登記を備える前に、売主が別の者（第三者）に、当該不動産を売買しその者が所有権移転登記を備えてしまうと、最初に当該不動産を購入した買主は、後日当該不動産を購入した者に対して、自分が当該不動産の所有者であることを主張できないのです。（不動産が二重譲渡とされた場合、先に登記を備えた方が、不動産の所有権が認められます。）
不動産の権利関係の優劣は、登記の先後によって決定されます。
つまり、買主は売買契約を締結し、物件の引渡しを受け、売買代金を売主に支払ったとしても、登記を備えないと完全な所有権を取得したとはいえないことになります。
不動産を購入したときは、所有権移転登記を申請し、自己名義の登記を備えることが重要になります。
所有権移転登記の手続の方法
?不動産の名義を変更するには、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に、申請人が登記申請書に添付書類を添えて提出する必要があります。
所有権移転登記の申請人
不動産売買による所有権移転登記の申請は、売主と買主が共同して行います。
所有権移転登記は、本人（売主および買主）自ら申請することも、代理人により申請することもできます。
ただし、仕事として登記申請の代理人になることができるのは、司法書士のみ（弁護士を除く）になります。
不動産を売買する場合、不動産業者を介して取引する場合と、不動産業者を介さないで、売主と買主が直接取引する場合があります。
不動産仲介業者を介する不動産売買
不動産仲介業者を介する不動産売買の場合、登記申請手続きは司法書士が行うのが一般的です。
登記申請を代理する司法書士ですが、買主側の不動産仲介業者が指定する司法書士が担当することが多いですが、指定以外の司法書士が代理人として登記手続きを行うことを容認する不動産仲介業者も増えてきていますので、知り合いに司法書士がいる、司法書士をホームページ等で探して選びたい方は、不動産仲介業者にその旨をお伝えしてください。
当事務所でも直接、買主様から所有権移転登記手続のご依頼を頂いております。
不動産仲介業者を介さない不動産売買
後者の場合ですと、登記申請手続も売主および買主本人が自ら申請する場合と、登記申請手続に関しては司法書士に依頼する場合があります。
また、不動産仲介業者を介さずに不動産売買を行ったが、登記手続は司法書士に依頼したい売主様および買主様は当事務所に是非お問い合わせください。
不動産の個人間売買の注意点等は、
【関連記事】不動産の個人間売買の登記手続きをご覧ください。
売買による所有権移転登記の必要書類
所有権移転登記を申請するには、登記申請書と法令で定められた添付書類を、管轄の法務局に提出する必要があります。
売買による所有権移転登記の一般的必要書類
以下、売買による所有権移転登記の申請に必要な一般的書類です。
【売買による所有権移転登記に必要な書類】
| 売主が用意する書類 | 買主が用意する書類 | 司法書士が用意する書類 |
| 登記識別情報通知（又は登記済権利証） | 住民票の写し | 登記原因証明情報 |
| 印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの） |
住宅用家屋証明書 |
登記用委任状 |
| 固定資産税評価証明書 | ||
|
住民票の写し等 |
||
|
戸籍謄本等 |
登記識別情報通知書（又は登記済権利証）を紛失したとき
所有権移転登記の申請には登記識別情報又は登記済権利証を提供する必要があります。
紛失等によりこれらを提供できないときは、①事前通知制度の利用、②司法書士が作成した本人確認情報の提供又は③公証人が認証した委任状の提供により所有権移転登記を申請することができます。
売買による所有権移転登記の場合、①の事前通知制度は利用されません。②の本人確認情報を提供する方法により登記申請するのが一般的です。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合に必要となる書類
住民票の写し等
売主の登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、売買による所有権移転登記の申請前に、登記名義人住所変更登記を申請する必要があります。
登記簿上の住所と現在の住所が不一致のまま、所有権移転登記を申請してしまうと、当該申請は却下されてしまいます。この場合、登記簿上の住所から現住所への移転が分かる住民票の写し等を添付します。
農地売買の場合に必要な書類
農業委員会等の許可書
農地（登記地目が田又は畑）を売買するには、農地法の許可等が必要になります。
耕作目的で農地を取得するには農業委員会の許可が、転用目的で農地を取得するには知事の許可が必要になります。ただし、市街化区域内の農地を転用目的で取得するときは農業委員会への届出でよいことになっています。
農地売買による所有権移転登記の申請には、農業委員会等の許可書又は届出書の添付が必要になります。
被後見人の居住用不動産の売買の場合に必要な書類
家庭裁判所の許可書等
被後見人の居住用不動産を売買するには、家庭裁判所の許可が必要になります。
後見人が被後見人の居住用不動産を売買したときの所有権移転登記の申請には、家庭裁判所の許可書、成年後見人の代理権限を証するため後見登記事項証明書の添付が必要になります。
会社と取締役との不動産売買の場合に必要な書類
取締役会議事録等
会社とその取締役との間の不動産売買は、会社法で定める利益相反取引に該当しますので、株主総会の承認決議が必要になります。（取締役会設置会社の場合は、取締役会の承認決議が必要）
会社とその取締役との間の不動産売買による所有権移転登記の申請には、利益相反取引の承認決議に係る株主総会議事録（又は取締役会議事録）の添付が必要になります。
売買による所有権移転登記の登録免許税
所有権移転登記を申請するには、登録免許税を納付しなければなりません。
登録免許税は、登記申請時に一括して納付します。分割納付は認められません。
納付方法
登記申請書に登録免許税相当額の収入印紙を貼付して納付する方法が一般的ですが、その他に現金納付（金融機関で登録免許税相当額を税務署に払込む方法）、電子納付（オンライン申請の場合に利用できる納付方法）があります。
登録免許税の額
売買による所有権移転登記の場合、登記申請に係る不動産の固定資産税評価額の２％相当額が登録免許税の額になります。
ただし、土地売買による所有権移転登記は租税特別措置法の特例により税率が1.5％になっています。
また、建物売買で当該建物が居住用家屋で一定の要件を満たす場合は、租税特別措置法により軽減税率が適用されます。
【土地売買による所有権移転登記の登録免許税率】
| 課税標準 | 税率（本則） | 軽減税率 | |
| 土地の売買 | 不動産の固定資産税評価額 | 1000分の20（2％） |
1000分の15（1.5％） |
【建物売買による所有権移転登記の登録免許税率】
| 課税標準 | 税率（本則） | 軽減税率（住宅用家屋） | |
| 建物の売買 | 不動産の固定資産税評価額 | 1000分の20（2％） | 1000分の１又は1000分の３ |
【住宅用家屋の軽減税率】
一定の要件を満たす住宅用家屋の所有権移転登記の登録免許税は、軽減税率が適用されます。
| 一般住宅用家屋 |
特定認定長期優良住宅 |
認定低炭素住宅 |
|
| 軽減税率 | 1000分の３ | 1000分の1 | 1000分の1 |
軽減税率が適用される要件
①自分自身が居住するための家屋であること（居住用家屋）
②床面積が50平方メートル以上であること
③併用住宅（居宅兼事務所等）の場合は、居住部分の割合が90%以上であること
④区分所有家屋については、建築基準法上の耐火または準耐火建築物であること
⑤新築(取得)後、1年以内に登記を受ける家屋であること
⑥中古住宅の場合、木造建築等は新築後２０年以内、マンション等は新築後２５年以内のものであること
軽減税率の適用を受けるためには、登記申請時に法務局に住宅用家屋証明書を提出する必要があります。
登記完了後に住宅用家屋証明書を提出したとしても軽減税率の適用は受けることができません。
住宅用家屋証明書は市町村の固定資産税課等で発行してもらうことができます。
売買による所有権移転登記のご依頼
当事務所では、売買による所有権移転登記手続きを代行いたしております。
不動産売買による名義変更の手続きは司法書士
登記手続（不動産の名義変更）は代理人により申請することができます。
報酬を得て登記手続を代理することができるのは司法書士、土地家屋調査士及び弁護士のみです。
登記手続きの中で『権利の登記』（不動産売買による名義変更の登記は権利の登記になります。）を報酬を得て代理することができるのは司法書士と弁護士です。（土地家屋調査士は、不動産登記の中で表示の登記を行うのを業としています。）
司法書士と弁護士どちらに依頼すればいいのか
弁護士はあらゆる法律事務を行うことができますので、登記手続きを代理人として行うことも可能ですが、実際に登記業務を行っている弁護士は僅少であり、ほとんど司法書士が行っているのが現状です。
当事務所でも、不動産売買の登記手続のご依頼を頂いております。
不動産売買の登記手続きに関するご相談、ご依頼は名古屋の司法書士八木事務所にお任せください。
主な業務
・登記申請代理
管轄法務局において売買による所有権移転登記を代理申請いたします。
・必要書類の作成
登記原因証明情報等の売買による所有権移転登記の申請に必要な書類を作成します。
・立会業務
売主・買主の代金決済に立会います。
・住宅用家屋証明書の取得代行
住宅用家屋の登録免許税の軽減措置が適用が可能の場合、住宅用家屋証明書の取得を代行します。
不動産売買のお見積り
不動産売買の登記費用のお見積りを無料で致します。
お見積りのご依頼はお電話又はメールフォームからお願いします。
売買する不動産の固定資産税評価証明書、登記事項証明書をご準備ください。
お電話によるお問い合わせはこちらの電話番号へおかけください
お電話による受付は、平日の１０時から２２時頃まで受け付けております。
土日祝日はお休みを頂いておりますが、電話に出ることができる時は対応いたします。
メールフォームからのお問い合わせはこちらをクリックしてください
２４時間以内に返信することを心がけております。
司法書士手数料（報酬）
当事務所の司法書士手数料（報酬）は次のとおりです。
【買主様ご負担】
| 住宅用家屋証明書の取得なし | 住宅用家屋証明書の取得あり | |
|
住宅ローンなし |
４０，０００円（税別） |
５０，０００円（税別） |
|
住宅ローンあり |
５８，０００円（税別） |
６８，０００円（税別） |
※別途、私道などの持分移転登記が必要な場合には１０，０００円が報酬額に加算されます。
その他、登録免許税、登記事項証明書の取得手数料（1通500円）、住宅用家屋証明書（1,300円）、登記情報提供サービス利用料等の実費を負担していただきます。
上記は、決済場所が名古屋市内及び名古屋市隣接市の場合の価格です。
【売主様ご負担】
| 登記原因証明情報作成 | １０，０００円（税別） |
|---|---|
| 抵当権抹消登記（売主が住宅ローン未完済の場合） | １２，０００円（税別） |
| 住所変更登記（売主の現住所が登記上の住所と異なる場合） | ８，０００円（税別） |
| 本人確認情報の作成（権利証等を提供できない場合） | ３０，０００円（税別） |
不動産売買の登記手続きのご相談・ご依頼
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司法書士八木隆事務所