中古住宅・中古マンション購入時の登記費用
このページでは、中古不動産を購入したときに課税される登録免許税について、その具体的な計算方法を司法書士が解説します。
不動産を購入したときは、法務局において登記名義を売主さんから買主さんへ変更します。（不動産の名義変更手続）
第三者と間で購入した不動産の権利関係について紛争になった場合、購入した不動産の登記名義を自分名義に変更しておかないと、自分が所有者であることを相手に主張することができません。
登記をすることによってはじめて完全な権利を取得したと言うことができます。
不動産仲介業者さんを通して、中古住宅、中古マンションを購入したときは、登記手続は司法書士が行います。
登記費用は決済当日（残代金支払日）に、現金で司法書士に支払うのが一般的です。
買主様がお支払いになる登記費用ですが、買主様に代って司法書士が登記手続を行う対価として司法書士に支払う報酬と、登記を申請する場合に必要となる登録免許税に分けることができます。
登録免許税の納付額は登録免許税法などの法律により定められていますので、どの司法書士に依頼してもその額は同額です。
一方、司法書士へ支払う報酬ですが、かつては報酬基準があったので依頼する司法書士により報酬額に大きな違いはなかったのですが、平成１５年１月１日をもって報酬基準が廃止され、司法書士が受け取る報酬額は各司法書士が自由に定めることができるようになりました。
よって、依頼する司法書士により支払う報酬額はかなり異なります。
不動産仲介業者様を介して中古住宅、中古マンションをご購入する場合、仲介業者様指定の司法書士が登記手続を行うのが一般的ですが、買主様お知り合いの司法書士など買主様が直接依頼した司法書士に登記手続を依頼することを認める仲介業者様もございますので、買主様が直接司法書士に依頼したい場合は、一度担当者様にご相談してみてください。
司法書士の見積書を見て登録免許税が高いことに驚かれるお客様がいらっしゃいます。
登録免許税の額は法律で定められていますので、どの司法書士に依頼してもその額は一緒ですが、提示された登録免許税の額が法律で定められた額であるとわかれば、ご納得いただけるかと思います。
中古戸建て住宅購入時の登録免許税
名古屋市東区○○一丁目２番３の土地及び同所家屋番号２番３の建物を購入したときの登録免許税の額
登録免許税の計算式は次のとおりです。
登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）
不動産売買による所有権移転登記の課税標準は、市町村の固定資産税課税台帳に登録されている不動産の価格を原則とします。（一般に固定資産税評価額といったりします。）
当該不動産の所有者等は不動産の所在地の市町村役場で、評価額の記載された証明書を発行してもらうことができます。
土地の登録免許税
名古屋市の固定資産税評価証明書は次のような様式になります。（評価証明書は発行する市町村によりその様式が異なります。）
この場合、土地の課税標準額は１３，６８８，８００円（赤字の部分）になります。
課税標準は、その額に１０００円未満の端数があるときは、切り捨てることになっていますので、上記土地の課税標準は１３，６８８，０００円になります。
土地の売買による所有権移転登記の税率は、１０００分の２０ですが、租税特別措置法により、平成２９年４月１日から平成３１年３月３１日まで１０００分の１５となっております。
（平成３１年度税制改正により特例措置が平成３３年３月３１日まで延長されました。）
計算式に当てはめると
土地売買の登録免許税＝１３，６８８，０００円×１０００分の１５
２０５，３２０円になります。
建物の登録免許税
次は建物の登録免許税を計算します。
上記建物の課税標準額は２，９６９，６００円です。
こちらも１０００円未満の端数は切り捨てることになっていますので、
この建物の登録免許税の課税標準は２，９６９，０００円になります。
建物の売買による登録免許税率は１０００分の２０が本則ですが、購入する建物が住宅用家屋の場合には、減税措置があります。
この減税措置が適用される場合の登録免許税率は１０００分の３になります。
住宅用家屋の減税措置の適用要件は次のとおりです。
①自己居住用の住宅であること
②取得後1年以内に登記されたものであること
③築２５年以内のマンションを購入（木造戸建て住宅などは築２0年以内に購入）建築されたものであること
その建物が新耐震基準に適合している場合には上記年数を超える建物でも可
④登記簿上の床面積が５０㎡以上であること
減税措置を受けるには、登記申請時に上記の要件に該当する旨の証明書（住宅用家屋証明書）を提出する必要があります。
計算式に当てはめると
建物売買の登録免許税＝２，９６９，０００円×１０００分の２０
５９，８３０円
住宅用家屋の減税措置が適用される場合は、
建物売買の登録免許税＝２，９６９，０００円×１０００分の３
８，９０７円
土地と建物の登録免許税を合計する
土地の登録免許税と建物の登録免許税のを合計します。
２０５，３２０円（土地分）＋５９，８３０円（建物分）
＝２６５，１５０円
登録免許税額に１００円未満の端数がある場合は、切り捨てますので、
上記土地及び建物の売買による所有権移転登記の登録免許税は２６５，１００円になります。
住宅用家屋の減税措置が適用される場合は、
２０５，３２０円（土地分）＋８，９０７円（建物分）
＝２１４，２００円（１００円未満の端数切り捨て）となります。
中古マンション（敷地権付区分建物）購入時の登録免許税
敷地権付区分建物とは
敷地権付区分建物とは、一般的なマンションであると考えてください。（正確な定義ではありませんが、ここではあまり問題ありません。）
マンションを購入する場合、専有部分（例えば○○マンションの１０２号室）と一棟のマンションが建っている敷地の利用権（敷地利用権）を購入することになります。
マンションの専有部分を所有するにはその敷地を利用する権利が必要になります。
敷地を利用する権利には、所有権、賃借権、地上権などがありますが、所有権が一般的です。
登記されており、かつ専有部分と分離して処分できない敷地利用権のことをとくに敷地権といいます。
敷地権付区分建物の場合は、専有部分だけを売買したり、逆に敷地利用権だけを売買したりすることができないことになります。
マンションの場合の登録免許税の計算方法
マンションの場合、各専有部分（○○マンション１０１号は何円、１０２号は何円）の評価額とマンション一棟が建っている敷地全体の評価額が固定資産税課税台帳に登録されています。
建物部分（専有部分）の登録免許税は戸建て住宅の場合と同様に計算してもらえばよいですが、敷地の登録免許税は敷地全体の評価額を専有部分の所有者が有する敷地権の割合（持分）で按分する必要があります。
敷地権の割合は、専有部分の建物登記に記載されています。
計算例
・○○マンションの１０２号室を購入
・専有部分（１０２号室）の評価額 ５，４３２，１００円
・敷地全体の評価額 ４３２，１９８，７００円
・敷地権の割合が１５０分の１
土地（敷地）部分の登録免許税
まずは、敷地全体の評価額に敷地権割合を乗じることにより敷地権（敷地の持分）の評価額を計算します。
４３２，１９８，７００円×１５０分の１（敷地権割合）＝２，８８１，３２４円（敷地権の評価額）
２，８８１，０００円（１０００円未満切り捨て）×１０００分の１５（税率）
＝４３，２１５円
土地部分の登録免許税は、４３，２１５円になります。
建物（専有部分）の登録免許税
専有部分の計算は、戸建て住宅の場合と同様です。
５，４３２，０００円（１０００円未満切り捨て）×１０００分の２０（１０００分の３（減税あり））
＝１０８，６４０円（１６，２９６円（減税あり））
敷地部分と専有部分の登録免許税の額を合計します。
４３，２１５円＋１０８，６４０円（１６，２９６円（減税あり））
＝１５１，８５５円（５９，５１１円（減税あり））
よって、登録免許税の合計額は１５１，８００円になります。
住宅用家屋の減税措置適用の場合は５９，５００円になります。
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