親子・親族による不動産の個人間売買の登記手続
親子間、親族間で、不動産売買を行う場合、仲介手数料を節約するために、不動産業者を介さずに売買を行うことがありますが、不動産会社を介さない取引は、仲介手数料を節約できるメリットがある反面、当然デメリットもあります。
不動産会社を介して不動産を購入する場合、不動産会社は購入予定者に対して購入物件について重要事項を説明することが義務づけられています。
重要事項とは、不動産の権利関係はどうなっているのか、建築基準法、都市計画法等の法令上の制限の有無、私道関係、インフラ整備、契約条件等、不動産購入を決定するにあたり、重要な事項をいいます。
購入予定者は、国家資格である宅地建物取引士による重要事項説明を受けることにより、安心して不動産を購入することができます。
しかしながら、不動産会社を介さずに不動産を購入する場合は、重要事項については、専門家の説明を受けることができず、ご自身で調査確認する必要があります。
購入物件が第三者により差し押さえられていた、建築基準法違反により建物を建てることができないなど、購入目的を達成することができないことがないように、事前調査は入念に行わなければなりません。
（ただし、一般の方が自ら調査するのは相当大変です。）
不動産調査に最低限必要な資料
・不動産登記事項証明書
所有権を制限する権利が設定されていないか確認します。
差押登記、抵当権設定登記、賃借権設定登記等の有無
・公図（不動産登記法１４条図面）
・地積測量図
・建物図面
・各階平面図
・固定資産税評価証明書
登録免許税の計算に必要、売買価格の参考資料
・都市計画図
地域区分（都市計画区域、準都市計画区域、市街化区域、市街化調整区域）、用途地域、建ぺい率、容積率等の確認
・道路台帳、道路図面
前面道路の確認（建築基準法で定められた道路に敷地が２メートル以上接していなければならない）
・土地境界確定図
購入する土地の境界が確定しているか確認する。
確定していない場合、隣地所有者及び道路所有者（国等）との間で境界確定作業が必要
・マンション規約（マンション購入の場合）
売買価格の決定
親子間、親族間の不動産売買の売買価格は、不動産会社の査定書、相続税路線価、固定資産税評価額等を参考に決定することになるかと思いますが、売買価格を市場価格より安く設定すると、市場価格と売買価格の差額に相当する額の贈与があったとして、贈与税が課税されることがあります。
低額譲渡によるみなし贈与税
時価より著しく低い価額で不動産の譲渡を受けた場合、当該対価と時価との差額について、贈与により取得したとみなされます。
この時価が争われた裁判で、時価とは、客観的交換価値、すなわち課税時期においてそれぞれの財産の現状に応じて不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に成立すると認められる価格を言うとし、相続税評価額と同水準の価格がそれ以上の価格を売買価格として譲渡が行われたときは、原則として著しく低い価額とは認められないとした裁判例があります。
あくまでも一般論ですが、親子間で不動産売買を行う場合の売買価格は、相続税評価額(路線価）を上回る価格とすべきでしょう。（ただし、相続税評価額（路線価）が市場価格の８０％を下回る場合は、市場価格の８０％以上の価格とすべきでしょう。）
売買による所有権移転登記（名義変更）
親子、親族間の不動産売買であったとしても、登記名義を変更しないでおくのは望ましくありません。
不動産の売買を行ったときは、登記名義を売主から買主に変更する手続を行います。
登記名義の変更は、売買した不動産の所在地を管轄する法務局に所有権移転登記を申請することにより行います。
所有権移転登記の申請は、売主と買主が申請人となります。
登記の申請は、登記申請書を作成し法務局に提出することにより行います。
また、登記申請書に添付する書類が定められており、次の書類が必要になります。
必要書類
・登記原因証明情報
売買により不動産の所有権が売主から買主へ移転したこと、移転日等を証する書面の提出が必要です。
不動産売買契約書が該当します。
又、売買契約書の代わりに、不動産売買により所有権が移転したことを記載した報告形式の書面の提出することもあります。
・売主の登記識別情報通知書又は登記済権利証
・売主の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）
・買主の住民票の写し
・固定資産税評価証明書
登録免許税
土地 固定資産税評価額×１０００分の１５（特例措置）
建物 固定資産税評価額×１０００分の２０（住宅用家屋の場合、減税措置有り）
売買による所有権移転登記の登録免許税の詳細（クリック）
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