売買予約による所有権移転請求権仮登記がなされている不動産登記簿を読む

甲区

順位番号	登記の目的	受付年月日･受付番号	権利者その他の事項
２	所有権移転	平成２０年２月３日第○○号	原因　平成２０年２月３日売買所有者　名古屋市南区△町１丁目２０番地　甲　野　太　郎
３	所有権移転請求権仮登記		原因　平成２８年７月２０日売買予約権利者　名古屋市北区□□４丁目１５番地　乙　山　次　郎

甲野太郎が所有する本件不動産につき、平成２８年７月２０日に乙山次郎との間で、売買予約契約を締結したことにより、将来本件不動産の所有権を甲野太郎から乙山次郎へ移転させる請求権が発生したので、この請求権を保全するために甲野太郎の承諾を得て仮登記をおこなったものです。

売買予約により、買主である乙山次郎は買取りの意思を表示することにより売買契約（本契約）を成立させ、所有権を取得することができます。この権利を予約完結権といいます。

乙山次郎は予約完結権を行使することにより本件不動産の所有権を取得し、仮登記の本登記をすることができます。

本件の場合、甲野太郎と売買契約等を締結し所有権移転登記を行うことができます。

売買予約による所有権移転請求権の仮登記がなされている不動産でも、所有権者は甲野太郎であり、仮登記の有無に関係なく甲野太郎はその不動産を自由に処分することができます。
（※乙山次郎は所有者ではなく権利者として登記されていることに注目）

仮登記後、甲野太郎が丙川三郎に売買した後の登記記録

順位番号	登記の目的	受付年月日･受付番号	権利者その他の事項
２	所有権移転登記	平成２０年２月３日第○○号	原因　平成２０年２月３日売買所有者　名古屋市南区△町１丁目２０番地　甲　野　太　郎
３	所有権移転請求権仮登記	平成２８年７月２５日第○○号	原因　平成２８年７月２０日売買予約権利者　名古屋市北区□□４丁目１５番地　乙　山　次　郎
４	所有権移転登記	平成２９年３月３日第○○号	原因　平成２９年３月３日売買所有者　名古屋市守山区△△５番地の1 　丙　川　三　郎

不動産所有権取得の優劣は登記の順位によります。

乙野次郎が予約完結権を行使し仮登記から本登記に移行すると、その順位は仮登記の順位によりますので、４番で登記されている丙川三郎は、３番で仮登記されている乙山次郎に劣後することになり所有権を失うことになります。（下記登記記録　甲区５番の職権登記で甲区４番の所有権の登記が抹消されています。）

仮登記の本登記後の登記記録

順位番号	登記の目的	受付年月日･受付番号	権利者その他の事項
２	所有権移転登記	平成２０年２月３日第○○号	原因　平成２０年２月３日売買所有者　名古屋市南区△町１丁目２０番地　甲　野　太　郎
３	所有権移転請求権仮登記	平成２８年７月２５日第○○号	原因　平成２８年７月２０日売買予約権利者　名古屋市北区□□４丁目１５番地　乙　山　次　郎
３	所有権移転登記	平成２９年９月２６日第○○号	原因　平成２９年９月２６日売買所有者　名古屋市北区□□４丁目１５番地　乙　山　次　郎
４	所有権移転登記	平成２９年３月３日第○○号	原因　平成２９年３月３日売買所有者　名古屋市守山区△△５番地の1 　丙　川　三　郎
５	４番所有権抹消		３番仮登記の本登記により平成２９年９月２６日登記

つまり、売買予約による所有権移転請求権の仮登記がなされている不動産を購入し、所有権移転登記を行ったとしてもその後予約完結権が行使され仮登記の本登記がなされると取得した所有権を失うことになります。

このような不動産を購入するには、仮登記を抹消してから購入するのが一般的です。

予約完結権は売買予約の成立日から１０年経過すると時効により消滅しますので、１０年以上経過している場合は仮登記を抹消することができますが、当然仮登記権利者の協力が必要になります。

不動産の売買予約契約を締結した場合の仮登記、予約完結権を行使した場合の仮登記の本登記手続、売買予約を解除した場合の仮登記の抹消手続など、仮登記の手続のご相談・ご依頼は愛知県名古屋市の司法書士八木隆事務所にお任せください。

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