名古屋の司法書士が不動産を生前贈与したときの登記手続を解説

名古屋の司法書士が不動産を生前贈与したときの登記手続を解説

不動産贈与の登記手続

贈与は、「当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。」契約です。

 

無償で与える財産が、土地、建物、マンションといった不動産であるときは、登記手続きが必要になります。
登記手続きとは一般には不動産の名義変更と呼ばれる手続きのことです。

 

不動産贈与契約を締結すると不動産の所有権が贈与者から受贈者へ移転します。
贈与により不動産の所有権が移転したときに行う登記が贈与による所有権移転登記です。

 

不動産贈与は、親子や夫婦等の親族間で行われるのが一般的ですが、この場合でも登記手続きを行う必要があります。
贈与を受けたときに登記をしておかないと、贈与者に相続が開始したときに、当該不動産が相続財産かどうか争いになってしまうことがあります。

 

贈与による名義変更の手続きは司法書士
登記手続(不動産の名義変更)は代理人により申請することができます。
報酬を得て登記手続を代理することができるのは司法書士、土地家屋調査士及び弁護士のみです。
登記手続きの中で『不動産の権利登記』(不動産贈与による名義変更の登記は権利の登記になります。)を報酬を得て代理することができるのは司法書士と弁護士です。(土地家屋調査士は、不動産登記の中で不動産の表示登記を行うのを業としています。)

 

司法書士と弁護士どちらに依頼すればいいのか
弁護士はあらゆる法律事務を行うことができますので、登記手続きを代理人として行うことも可能ですが、実際
に登記業務を行っている弁護士は僅少であり、ほとんど司法書士が行っているのが現状です。

 

当事務所でも、不動産贈与の登記手続のご依頼を頂いております。
不動産贈与の登記手続きに関するご相談、ご依頼は名古屋の司法書士八木事務所にお任せください。

 

 

司法書士に不動産贈与の登記手続きを依頼するメリット

贈与契約書等の登記に必要な書類をすべて作成してもらえる

不動産の贈与契約は口頭による合意(口約束)でも成立しますが、後日贈与したかどうかで紛争にならにように、贈与契約書を作成すべきです。

 

また、登記には登記原因証明情報といって贈与があったことを証する書面の提出が必要になります。

 

当事務所では、法務局提出用の報告形式の登記原因証明情報とご依頼者様保存用の不動産贈与契約書を作成します。

 

登記に必要な書類を収集してもらえる

登記手続きには法務局に提出する書類がいくつかあります。

 

ご自身で登記手続きをなさる場合、法務局に提出する書類を調べる必要がありますし、申請の際、提出洩れしてしまうこともあります。

 

司法書士に手続きを依頼すれば、司法書士の指示通り書類を準備することができますし、取得を代行してもらうこともできます。

 

不動産贈与の登記手続きに必要な書類
(1)贈与者が用意する書類
・登記識別情報通知(又は登記済権利証)
・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)

 

(2)受贈者が用意する書類
・住民票の写し

 

(3)その他用意する書類
・登記原因証明情報(不動産贈与契約書等)
・固定資産税評価証明書

 

このうち、住民票、固定資産税評価証明書は司法書士が取得を代行することが可能です。
役所に行く時間がない方は、これら公的書類の取得も司法書士に依頼することができます。
登記原因証明情報は司法書士が作成致します。

 

法務局に行く必要がない

司法書士に登記手続きを依頼すれば、ご依頼者様が法務局に行くことは、一切ございません。

 

登記申請から登記事項証明書の取得まですべて司法書士が行います。

 

司法書士に依頼しないでご自身で手続きを行う場合は、登記相談で1〜2回ほどは、法務局に足を運ぶ方が多いようです。

 

また、登記申請にミスがあると、補正手続きと言って法務局に行かなければならないことがあります。

 

 

税理士を紹介してもらうことができる

不動産を贈与すると贈与税が課税されます。
贈与税は最も高額な税金であるといわれており、後日思わぬ課税がなされないように、贈与を行う前に贈与税対策を行うことは必須になります。

 

ご依頼者様のご希望があれば当事務所で税理士を紹介することができます。
贈与税には、居住用不動産の配偶者控除、相続時精算課税制度等の贈与税を軽減する特例があります。

 

これらの特例を上手に利用するには、税理士の助言は必須になります。

 

 

贈与登記の費用(司法書士報酬及び登録免許税等)

当事務所に贈与による所有権移転登記をご依頼頂いたときの費用は次のとおりです。

司法書士報酬(税別) 登録免許税

贈与による所有権移転登記
(名義変更)

35,000円

贈与不動産の固定資産税評価額×2%
住所氏名変更登記※

8,000円

贈与不動産の個数×1,000円

※贈与者の登記簿上の住所氏名と現在の氏名住所が異なる時に必要となる登記です。

 

不動産の所有権を移転する登記(名義変更)の登録免許税は、固定資産税評価額を基に算出します。

 

登録免許税を含めた見積もりのご依頼は、対象不動産の固定資産税評価額が分かる資料をご用意ください。

 

固定資産税評価証明書(市町村役場で取得できます。)又は固定資産の課税明細書(市町村から4月頃に送られてきます。)等により、固定資産税評価額が分かります。

 

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土日祝日はお休みを頂いておりますが、電話に出ることができる時は対応いたします。

 

 

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不動産贈与の前に知っておきたい基礎知識

不動産の贈与契約の前に知っておきたい基礎知識を紹介します。

 

不動産贈与の法務

贈与契約とは
当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾することによって、その効力を生じる契約のことをいいます。(民法549条)

 

認知症等で有効な意思表示ができない者が行った贈与契約は無効になります。

 

贈与契約は、当事者の合意のみによってその効力を生じる諾成契約ですので、契約書等を作成しなくても口頭による合意のみで贈与は成立します。

 

ただし、不動産贈与の場合は、登記申請の添付書類として登記原因証明情報を提供しなければならない関係上、贈与契約書等の書面作成が必要になります。

 

 

未成年者への不動産贈与

未成年者が契約を締結するには、法定代理人(親権者又は未成年者後見人)の同意が必要であり、法定代理人の同意がない契約は取り消すことができます。(民法5条本文)

 

ただし、未成年者が単に権利を得、又は義務を免れる法律行為(契約等)については、法定代理人の同意は必要がないとされています。(民法5条但書)

 

祖父母が未成年者である孫にその不動産を贈与する場合などは未成年者は法定代理人の同意を得ることなく単独で贈与契約を締結することができます。

 

当然のことですが、法定代理人は未成年者の財産管理権を有しますので、未成年者に代って贈与契約を締結することもできます。

 

親権者が未成年者に代って贈与契約を締結する場合は、共同親権の原則により、父母が共同して代理権を行使することになります。

 

ただし、未成年者に贈与する代わりに何らかの負担を求める負担付贈与の場合は、単に権利を得る契約とはいえないので、原則通り法定代理人の同意が必要になります。

 

なお、意思能力のない未成年者が行った契約等は無効になります。

 

意思能力とは、自ら行った行為の結果を理解することができる知的能力とされています。

 

意思能力の有無の判定は、事案ごとに異なり、一概に決定することはできませんが、一般的には12〜13歳に達すれば意思能力が認められことが多いといわれています。

 

 

書面によらない贈与の撤回

贈与契約は合意のみにより成立しますが、書面によらなかった場合には、各当事者は贈与契約を撤回することができます。ただし、既に履行が終わった部分については撤回することができません。(民法550条)

 

不動産贈与の場合、不動産の引き渡し(占有移転)又は所有権移転登記の経由により履行が終了したと解されますので、以後は贈与契約を撤回することができなくなります。

 

不動産の贈与契約に基づいて所有権移転登記が経由されたときは、引き渡しの有無を問わず、本条にいう履行を終えたことになる。(最判昭40年3月26日)

 

書面によらない農地の贈与は、農地法の許可を得るまでは当該農地の引き渡し後であっても贈与契約を撤回することができるとした判例があります。(最判昭44年10月7日)

 

書面とは
判例は民法550条のいう書面を緩やかに解しています。

贈与が書面によってなされたといえるためには、贈与の意思表示自体が書面によっていることを要しないのはもちろん、書面が贈与の当事者間で作成されたこと、又は書面に無償の趣旨の文言が記載されていることも必要でなく、書面に贈与がなされたことを確実に看取しうる程度の記載があれば足りる。(最判昭60年11月29日)

 

 

不動産贈与の税務

・受贈者に贈与税・不動産取得税が課税されます。
・受贈者に対して翌年以降、毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
・登記名義を変更(贈与による所有権移転登記)する場合、登録免許税が課税されます。

 

 

贈与税

贈与税は、贈与により財産を取得した個人に対して課税されます。

 

暦年課税
贈与税は、1月1日から12月31日の1年間に贈与によって取得した財産の合計額から基礎控除額110万円を控除した額に対して10%〜50%(10%〜55%直系尊属からの贈与)の累進税率を乗して計算します。

 

相続時精算課税制度を利用した場合
贈与により取得した財産の価額から特別控除(2,500万円が上限)を控除した金額に対して一律20の税率を乗じた金額が贈与税の額になります。

 

贈与により取得した財産の価額は、国税庁が作成した「財産評価基本通達」に基づいて評価されます。

 

贈与者の連帯納付責任
贈与者は、受贈与者に課税される贈与税について連帯して納付する義務があります。
受贈者が贈与税を納付しない場合、贈与者は贈与した財産の額を限度として贈与税を納付することになります。

 

贈与者が受贈者に対して納税資金を与えた場合、その納税資金に対しても贈与税が課税されます。

 

申告納付
贈与税の申告は贈与のあった年の翌年3月15日までに受贈者の住所地を管轄する税務署に申告書を提出することにより行います。

 

納税は一括納税を原則としますが、次の要件を満たす場合には、納税者の申請により税務署長は5年以内の分割払いによる延納を許可することができます。

 

延納の要件
@申告による納税額が10万円を超えていること
A金銭で一度に納めることが難しい理由があること
B担保を提供すること(ただし、延納金額が50万円未満であり、かつ延納期間が3年以下の場合は担保不要)

 

税務署長の許可を受けて延納する場合は、延納する税金に対して利子税が課されます。

 

 

登録免許税

登記名義を贈与者から受贈者名義に変更するには、贈与による所有権移転登記を申請する必要がありますが、この登記申請時に法律で定められた額の登録免許税を納付しなければなりません。

 

書面により登記申請する場合は、登記申請書に収入印紙の貼付することにより登録免許税を納付します。

 

贈与による所有権移転登記の登録免許税
贈与による所有権移転登記の登録免許税の額は、贈与に係る不動産の固定資産税評価額に1000分の20を乗じて得た額になります。

 

所有権一部移転(持分)の場合
不動産全体でなくその一部(持分)を贈与した場合の登録免許税の額は、固定資産税評価額に移転する持分の割合の乗じた得た額に1000分の20を乗じて得た額になります。

 

固定資産税評価額が2,000万円の不動産を贈与した場合
2,000万円×20/1000=40万円

 

固定資産税評価額1,500万円の不動産の一部(100分の1)を贈与した場合
1,500万円×1/100×20/1000=3,000円

 

 

 

贈与による所有権移転登記(名義変更)の手続

登記名義を変更することにより受贈者は贈与により不動産を取得したことを第三者に対して主張することができるようになります。(登記の対抗力)

 

不動産の帰属について第三者と紛争になった場合、登記を行っていないと自分が当該不動産の所有者であることを主張することができませんので、不動産を取得した場合には、速やかに登記を行う必要があります。

 

 

登記手続

贈与者と受贈者が共同して、不動産の所在地を管轄する法務局(登記所)に贈与による所有権移転登記を申請します。

 

贈与者の登記記録上の住所又は氏名が、現在の住所又は氏名と一致しない場合には、贈与による所有権移転登記の前又は同時に登記名義人表示変更登記を申請する必要があります。

 

贈与による所有権移転登記の申請は、下記の添付書面とともに管轄法務局に登記申請書を提出することにより行います。

 

添付書面

・登記原因証明情報
・贈与者の登記識別情報又は登記済権利証
・贈与者の印鑑証明書(作成後3ヶ月以内のものに限る)
・受贈者の住民票の写し
・固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書
・委任状(代理人により登記申請を行う場合に必要)

 

提出書類の原本還付手続
添付書類は原本を提出することを原則としますが、原本還付の手続を行えば、登記完了後に原本を返還してもらうことができます。原本還付を受けるためには、登記申請時に原本及びその写しを提出する必要があります。
なお、原本還付を受けることができない書類もあります。

 

登録免許税の納付
登記申請時に法律で定められた額の登録免許税を納付する必要があります。
書面により申請する場合、登記申請書に収入印紙を貼付することにより納付します。
収入印紙は、法務局、郵便局等で購入することができます。

 

登記の補正
申請した登記に不備があると、管轄法務局から補正命令が発せされます。
補正は、法務局の窓口に出頭して不備を訂正することにより行います。不備のある書面の差し替えが可能であれば、不備のない書面を郵送することにより行うこともできます。

 

申請に不備があった場合に法務局から補正に関する連絡を受けることができるように、申請書には、申請人の連絡先(平日の日中に受け取ることができる連絡先が好ましい)を記載します。

 

登記の完了
登記が完了すると登記申請人に登記完了証、新たに登記名義人になった者(受贈者)に登記識別情報通知書が交付されます。

 

登記完了証、登記識別情報通知書は法務局の窓口で受け取るか、または本人限定郵便により受け取ることができます。

 

 

不動産贈与の登記手続のご依頼・ご相談

司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。

 

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