代物弁済による不動産登記(名義変更)-名古屋の司法書士八木事務所

代物弁済による不動産登記(名義変更)-名古屋の司法書士八木事務所

不動産の代物弁済

不動産の代物弁済の法務

代物弁済契約とは
債権者の承諾を得て、本来の給付に代えて、他の給付を行うことにより既存の債務を消滅させる契約です。

民法482条
債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。

 

代物弁済の例-その1
1000万円を借り入れている債務者が、履行期限までに返済することができないので、債権者の承諾を得て、1000万円の支払いに代えて、その所有する不動産を債権者に給付する場合。

 

これにより、1000万円の金銭支払い債務は消滅することになり、債権者は債務者所有の不動産を取得することになります。

 

代物弁済の例-その2
不法行為の加害者が被害者に対して負う2000万円の損害賠償金の支払いに代えて、自己が所有する不動産を被害者に給付する場合です。

 

これにより2000万円の損害賠償金支払い債務は消滅することになり、被害者は加害者所有の不動産を取得することになります。

代物弁済は本来の給付価値と同一価値の給付でなくても債権者・債務者間で合意すれば有効に成立します。   

 

たとえば、1,000万円の借入金の返済に代えて、1,300万円の相当の不動産を代物弁済として給付する場合などです。

 

ただし、実務では給付価値が同一でないときはその差額を精算することが多いと思われます。
差額金の支払いがない場合、税務上みなし贈与として贈与税が課税されることがあるので注意を要します。

 

 

代物弁済の効果
本来の給付に代えて、他の給付をすることにより既存の債務が消滅します。

 

本来の給付に代えて、不動産を給付するときは代物弁済による所有権移転登記をすることにより既存の債務が消滅することになります。

 

 

代物弁済予約・停止条件付代物弁済契約
代物弁済は、債務不履行が生じた後に、契約を締結するほかに、将来の債務不履行に備えてあらかじめ代物弁済予約又は停止条件付代物弁済契約を締結しておくこともできます。

 

これは、貸付金の担保としての機能を有するものです。

 

代物弁済予約は、債務不履行が生じた後に、債権者が予約完結権を行使することにより代物弁済の効果が生じます。

 

停止条件付代物弁済契約は、条件(債務不履行)が成就したときにその効果が生じます。

 

代物弁済予約又は条件付代物弁済契約の給付の目的が不動産であるときは、その順位を保全するために仮登記をすることができます。

 

ただし、代物弁済予約等は『仮登記担保契約に関する法律』の適用をうけますので、債務不履行があったとしても直ちに不動産を取得できる訳ではなく、法律で定められた清算手続を経たのちに、所有権が移転することになります。本登記の申請も清算手続きを行った後になります。

 

不動産の代物弁済の税務

・代物弁済として不動産の給付を受けた者に贈与税が課税される場合があります。
・代物弁済として不動産の給付を受けた者に不動産取得税が課税される場合があります。
・代物弁済として不動産の給付を受けた者に翌年以降、毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
・代物弁済として不動産を給付した者に譲渡所得税が課税されることがあります。
・登記名義を変更(代物弁済による所有権移転登記)する場合、登録免許税が課税されます。

 

代物弁済として不動産の給付を受けた者の課税関係

贈与税
既存の債務の額に比べて高額な不動産の給付を受けた場合、給付を受けた者が個人であればその差額に対して贈与税が課税されることがあります。

 

代物弁済として不動産を給付した者の課税関係

譲渡所得税
代物弁済として不動産を給付したときは、原則譲渡所得税が課税されます。
不動産の代物弁済によって消滅した貸付金等の債務の額が経済的利益とされ、譲渡所得の収入金額の計上されます。

 

譲渡所得税の非課税
ただし、この代物弁済が資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、強制換価手続の執行が避けられない事情のもとにおいて行われた任意の譲渡であって、その譲渡の対価をもって債務を弁済したものである場合は、譲渡所得税は課税されません。

 

登録免許税

代物弁済による登記の申請時に登録免許税を納付する必要があります。
代物弁済による登記の登録免許税の額は次の通りです。

代物弁済による所有権移転登記

登録免許税の額=不動産の固定資産税評価額×1000分の20

 

代物弁済予約等による仮登記
登録免許税の額=不動産の固定資産税評価額×1000分の10

登録免許税の負担者
法律上、登録免許税は登記を受ける者が連帯して納付する義務があるとされていますが、最終的に誰が負担するのかは当事者の協議により定めることになります。

 

ただし、登記慣行では、当該申請により登記記録上利益を得る者(所有権移転登記であれば不動産を取得した者)が登録免許税を負担することになっています。

 

代物弁済の登記

代物弁済として不動産を給付したときは、代物弁済を受ける者と代物弁済する者が共同して不動産の所在地を管轄する法務局に代物弁済による所有権移転登記を申請します。

 

不動産の代物弁済予約を締結したときは、代物弁済予約による所有権移転請求権仮登記を申請します。

 

不動産の停止条件付代物弁済契約を締結したときは、条件付所有権移転仮登記の申請をします。

 

登記手続

代物弁済による所有権移転登記
代物弁済による所有権移転登記に必要な添付書類は下記の通りです。

添付書類
・登記原因証明情報(代物弁済契約書など)
・給付した者の登記識別情報又は登記済権利証
・給付した者の印鑑証明書(作成後3ヶ月以内のものに限る)
・給付を受けた者の住民票の写し
・固定資産税評価証明書又は評価通知書
・委任状(代理人により申請する場合に必要)

登記名義人表示変更
代物弁済により不動産を給付する者の登記記録上の氏名・住所が現在の氏名・住所と一致しない場合は、代物弁済による所有権移転登記の前提として登記名義人表示変更登記を申請する必要があります。

 

代物弁済予約又は停止条件付代物弁済契約による仮登記
代物弁済予約等による仮登記も、給付する者と給付を受ける者が共同して申請するのを原則としますが、仮登記義務者(現登記名義人・給付する者)の承諾書を添付することにより仮登記権利者(給付を受ける者)が単独で申請することができます。

 

添付書類は次のとおりです。

共同申請の場合の添付書類

・登記原因証明情報(代物弁済予約契約書など)
・仮登記義務者の印鑑証明書(作成後3ヶ月以内のものに限る)
・固定資産税評価証明書又は評価通知書
・委任状(代理人により申請する場合に必要)

 

仮登記権利者による単独申請の場合の添付書類

・登記原因証明情報(代物弁済予約契約書など)
・仮登記義務者の承諾書(印鑑証明書付)
・固定資産税評価証明書又は評価通知書
・委任状(代理人により申請する場合に必要)

 

代物弁済の登記手続のご依頼・ご相談

司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。

 

登記手続に関するご相談、ご依頼は、下記の電話番号におかけいただくか、メールフォームによりお問い合わせください。

 

登記のご相談、登記費用のお見積りを無料でおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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代物弁済による所有権登記の費用(司法書士報酬及び登録免許税等)

司法書士への報酬(税別) 登録免許税 備考

代物弁済による名義変更の手続
(代物弁済による所有権移転登記)

35,000円 不動産の固定資産税評価額の2%
住所変更登記 8,000円 不動産の個数×1000円 登記名義人の登記簿上の住所と現住所が異なるときに必要な手続です。

不動産の所有権を移転する登記(名義変更)の登録免許税は、固定資産税評価額を基に算出します。

 

登録免許税を含めた見積もりのご依頼は、対象不動産の固定資産税評価額が分かる資料をご用意ください。
固定資産税評価証明書(市町村役場で取得できます。)又は固定資産の課税明細書(市町村から4月頃に送られてきます。)等により、固定資産税評価額が分かります。

 

お見積りのご依頼はお電話又はメールでお願いします。

 

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