不動産の譲渡担保
不動産の譲渡担保の法務
譲渡担保とは
債務の担保として債務者又は第三者所有の財産を債権者に形式的に移転することをいいます。
契約の定めるところによりますが、通常、債務不履行があるまでは所有者が使用収益を行うことができます。
債務不履行があると、形式的に移転していた財産を債権者が確定的に取得するか又は、処分して換金することにより債権回収をおこないます。
不動産を譲渡担保の目的としたときのメリット
担保として抵当権を設定した場合に比べて、抵当権の競売手続を回避することができ、簡易迅速に担保権を実行することができます。（抵当権の実行は裁判所に競売手続を申し立てる必要があります。）
同様の役割を果たす不動産の代物弁済予約又は条件付代物弁済契約（仮担保契約）の場合は、仮登記及び本登記の二度の登記手続が必要になるが、譲渡担保の場合は、直接本登記をすることができます。
譲渡担保権の実行方法
帰属型
債務不履行があると、譲渡担保物権の所有権を債権者に確定的に帰属させることにより債権の満足を得る方法
処分型
債務不履行があると、譲渡担保物権を処分換価してその代金から弁済を受ける方法
判例では、上記いずれの方法においても債権者には清算義務があり、清算金の支払いと譲渡担保物件の引き渡しは同時履行の関係にあると判示しています。
貸金債権担保のため債務者所有の不動産につき譲渡担保契約を締結し、債務者が弁済期に債務を弁済すれば、右不動産を債務者に返還するが、弁済をしないときは右不動産を債務の弁済に代えて確定的に債権者の所有に帰せしめるとの合意のもとに所有権移転登記が経由されている場合において、債務者が弁済期に債務の弁済をしないときは、債権者は、目的不動産を換価処分するかまたはこれを適正に評価することによつて具体化する価額から債権額を差し引き、残額を清算金として債務者に支払うことを要するのであつて、債権者が、この担保目的実現の手段として、債務者に対し右不動産の引渡ないし明渡を請求する訴を提起した場合に、債務者が清算金の支払と引換えにその履行をなすべき旨を主張したときは、特段の事情のある場合を除き、債権者の右請求は、債務者への清算金の支払と引換えにのみ認容されるべきものと解するのが相当である。（最判昭４６年３月２５日）
つまり、債権額より高額な財産を譲渡担保に取ったとしても、譲渡担保物件をまる取りすることはできません。
不動産の譲渡担保の税務
譲渡所得税
債務者が、債務の弁済の担保としてその所有する資産を譲渡した場合において、その契約書に次のすべての事項を明らかにし、かつ、その譲渡が債権担保のみを目的として形式的にされたものである旨の債務者及び債権者の連署による申立書を提出したときは、その譲渡がなかったものとして取り扱われます。
1 その担保にかかる資産を債務者が従来どおり使用収益すること。
2 通常支払うと認められるその債務にかかる利子又はこれに相当する使用料の支払に関する定めがあること。
なお、その後、これらの要件のいずれかを欠くこととなったとき又は債務不履行のため資産がその弁済に充てられたときは、これらの事実が生じたときにおいて、譲渡があったものとして取り扱われます。
不動産取得税
原則不動産取得税が課税されます。
ただし、次の要件を満たせば譲渡担保権者による当該譲渡担保不動産の取得に対する不動産取得税は免除されます。
譲渡担保権者が譲渡担保として不動産を取得したときは、当該譲渡担保不動産により担保される債権の消滅により当該譲渡担保の設定の日から２年以内に譲渡担保権者から譲渡担保不動産の設定者に当該譲渡担保不動産を移転したとき
登録免許税
不動産を譲渡担保の目的とした場合、譲渡担保権設定者から譲渡担保権者に登記名義を変更します。
登記申請時に登録免許税を納付する必要があります。
譲渡担保による所有権移転登記の登録免許税の額は次のとおりです。
登録免許税の額＝不動産の固定資産税評価額×１０００分の２０
譲渡担保の登記
不動産を目的として譲渡担保権を設定した場合、譲渡担保による所有権移転登記をすることにより譲渡担保権者は第三者に対して譲渡担保権を主張することができます。
不動産に譲渡担保権を設定した後は、その権利を保全するために速やかに登記を行うことをお勧めします。
不動産の譲渡担保の登記手続
不動産に譲渡担保権を設定したとき
譲渡担保権設定者（不動産の所有者）と譲渡担保権者が共同して不動産の所在地を管轄する法務局に譲渡担保による所有権移転登記の申請を行います。
譲渡担保による所有権移転登記に必要な添付書類は次のとおりです。
添付書類
・登記原因証明情報（不動産譲渡担保契約書など）
・譲渡担保権設定者の登記識別情報又は登記済権利証
・譲渡担保権設定者の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）
・譲渡担保権者の住民票の写し
・固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書
・委任状（代理人により登記申請をする場合）
譲渡担保権設定者の登記記録上の氏名･住所と現在の氏名･住所が一致しない場合には、所有権移転登記の前提として、登記名義人表示変更登記を申請する必要があります。
被担保債務の弁済、譲渡担保契約の解除により譲渡担保権が消滅したとき
被担保債務を弁済し、または譲渡担保契約を解除すると、形式的に債権者「譲渡担保権者）に移転していた不動産の所有権が譲渡担保権設定者に戻ることになります。
登記手続は、譲渡担保権者と譲渡担保設定者が共同して、譲渡担保による所有権移転登記の抹消登記を申請します。
所有権抹消登記に必要な添付書類は次のとおりです。
添付書類
・登記原因証明情報（譲渡担保契約解除証書など）
・譲渡担保権者の登記識別情報又は登記済権利証
・譲渡担保権者の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）
・委任状（代理人により登記申請をする場合）
譲渡担保による登記手続のご依頼・ご相談
司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。
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登記のご相談、登記費用のお見積りを無料でおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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譲渡担保による所有権登記の費用（司法書士報酬及び登録免許税等）
| 司法書士への報酬（税別） | 登録免許税 | 備考 | |
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譲渡担保による名義変更の手続 |
３５，０００円 | 不動産の固定資産税評価額の２％ | |
| 住所変更登記 | ８，０００円 | 不動産の個数×１０００円 | 登記名義人の登記簿上の住所と現住所が異なるときに必要な手続です。 |
不動産の所有権を移転する登記（名義変更）の登録免許税は、固定資産税評価額を基に算出します。
登録免許税を含めた見積もりのご依頼は、対象不動産の固定資産税評価額が分かる資料をご用意ください。
固定資産税評価証明書（市町村役場で取得できます。）又は固定資産の課税明細書（市町村から４月頃に送られてきます。）等により、固定資産税評価額が分かります。
お見積りのご依頼はお電話又はメールでお願いします。