不動産の交換と登記手続
不動産交換の法務
交換契約とは
当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約する契約です。
Aが所有する甲土地とBが所有する乙土地を交換する場合等です。
交換する物は、必ずしも客観的に等価値である必要はなく、当事者の主観において等価であれば交換契約は有効に成立します。
交換する物は、同種である必要はなく、不動産と有価証券等を交換することも可能です。
農地の交換
農地と農地を交換する場合、農地法所定の許可等が必要になります。
登記地目が田・畑（農地）である場合の交換による所有権移転登記には添付書類として農地法の許可書等が必要になります。
不動産を交換した場合の税務
・不動産の交換は資産の譲渡に該当し、原則譲渡した側に譲渡所得税が課税されます。
・交換により不動産を取得した側には、不動産所得税が課税されます。
・不動産を交換した場合の登記手続の際、登録免許税が課税されます。
譲渡所得税
不動産を交換した場合、原則譲渡所得税が課税されますが、一定の要件を満たせば、個人の場合は、譲渡がなかったものとみなされ、譲渡所得税か課税されません。（固定資産の交換特例）
固定資産の交換特例の適用要件
①交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
②交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。（借地権は土地の種類に含まれます。）
③交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
④交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
⑤交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
この用途については、次のように区分されます。
土地の場合 宅地、田畑、山林、鉱泉地、池又は沼、牧場又は原野、その他に区分されています。
建物の場合 居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用に区分されています。
⑥交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。
この特例は、交換する固定資産が等価でなくても、その差額がいずれか高い方の２０％の相当する金額を超えなければ特例適用の対象になりますが、この差額を調整するために金銭（差額調整金）が相手方に支払われた場合は、この金銭を受け取った側に、差額調整金に対して譲渡所得税が課税されます。
この特例の適用を受けるためには、原則所定の譲渡所得計算明細書を添付して所得税の確定申告を行う必要があります。
登録免許税
交換により不動産を取得した場合、登記名義を変更するために所有権移転登記を申請しますが、その際登録免許税が課税されます。
交換による登録免許税の額は次のとおりです。
登録免許税の額＝不動産の固定資産税評価額×１０００分の２０
不動産を交換した場合の登記
Aが所有する甲土地とBが所有する乙土地を交換する場合の登記手続
交換する不動産の所在地を管轄する法務局に、交換により所有権を取得する人（登記権利者）と失う人（登記義務者）が共同して所有権移転登記を申請します。
甲土地の登記手続
AからBへの所有権移転登記
乙土地の登記手続
BからAへの所有権移転登記
交換による所有権移転登記は、各不動産につき同時に申請する必要はありません。
交換による所有権移転登記に必要な添付書類は次のとおりです。
添付書類
登記原因証明情報（不動産交換契約書など）
・交換により所有権を失う人の登記識別情報又は登記済権利証
・交換により所有権を失う人の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）
・交換により所有権を取得する人の住民票の写し
・固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書
・委任状（代理人により登記申請する場合に必要）
不動産交換の登記手続のご依頼・ご相談
司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。
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交換による所有権登記の費用（司法書士報酬及び登録免許税等）
| 司法書士への報酬（税別） | 登録免許税 | 備考 | |
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交換による名義変更の手続 |
３５，０００円 | 不動産の固定資産税評価額の２％ | |
| 住所変更登記 | ８，０００円 | 不動産の個数×１０００円 | 登記名義人の登記簿上の住所と現住所が異なるときに必要な手続です。 |
不動産の所有権を移転する登記（名義変更）の登録免許税は、固定資産税評価額を基に算出します。
登録免許税を含めた見積もりのご依頼は、対象不動産の固定資産税評価額が分かる資料をご用意ください。
固定資産税評価証明書（市町村役場で取得できます。）又は固定資産の課税明細書（市町村から４月頃に送られてきます。）等により、固定資産税評価額が分かります。
お見積りのご依頼はお電話又はメールでお願いします。