権利能力なき団体の代表者が辞任又は死亡した場合の不動産登記手続
権利能力のない団体（法人格のない自治会、町内会等）が不動産を取得したとしても、団体名義の不動産登記をすることは認められていません。
この場合、団体の構成員全員の共有名義で登記するか、又は団体の代表者の個人名義で登記することになります。
又、登記先例によると代表者個人名義で登記する場合において、代表者の肩書きを付して代表者の個人名義（例えば、○○自治会代表者何某）で登記することはできないとされています。
登記名義人である代表者が辞任した場合の登記手続
登記名義人である代表者が辞任等により新しい代表者が就任した場合、旧代表者名義で登記されている不動産の登記手続は、どのようにするのでしょうか。
この場合、新代表者を登記権利者、旧代表者を登記義務者として、共同して新代表者への所有権移転登記を申請します。
登記原因は年月日委任の終了になります。
これは、団体の構成員全員の総有に属する不動産を代表者が受託者たる地位において、個人名義で登記していることによります。代表者が代表を辞めることにより、団体のために個人名義で登記をするといった構成員との委任関係が終了することから、登記原因は委任の終了とするのが登記実務です。
年月日は、新代表者が就任した日になります。
当該登記に必要な書類は、報告形式の登記原因証明情報、旧代表者に通知された登記識別情報及び旧代表者の印鑑証明書、新代表者の住民票、固定資産税評価証明書、代理人により申請する場合は委任状が必要になります。
登録免許税は、固定資産税評価額の１０００分の２０になります。
登記名義人である代表者が死亡した場合の登記手続
権利能力なき団体の代表者個人名義で登記している不動産は、実質は団体所有の不動産であり、代表者個人が所有する不動産ではありません。
よって、登記名義人である代表者が死亡したとしても、当該不動産は、代表者の相続財産ではありません。
登記名義人である代表者の相続人は新代表者に登記名義を移転する義務を負うことになります。
登記手続は、新代表者を登記権利者、死亡した旧代表者の相続人全員を登記義務者として、委任の終了を登記原因とする新代表者への所有権移転登記を申請します。
登記手続に必要な書類は、報告形式の登記原因証明情報、新代表者の住民票、旧代表者の相続を証する戸籍謄本等、旧代表者が通知を受けた登記識別情報、旧代表者の相続人の印鑑証明書、固定資産税評価証明書、代理人により申請する場合は、委任状が必要になります。
権利能力なき団体の代表者個人名義で登記されている不動産につき、登記名義人である代表者が死亡したことにより相続登記がなされてしまった場合の登記手続
権利能力なき団体の代表者個人名義で登記している不動産は、実質は団体所有の不動産であり、代表者個人が所有する不動産ではありません。
よって、登記名義人である代表者が死亡したとしても、当該不動産は、代表者の相続財産ではありません。
よって、当該不動産を目的として相続登記がなされたとしても当該相続登記は実体を欠く無効な登記であると解されています。
この場合は、相続登記を抹消した上で、新代表者名義の所有権移転登記を申請することになります。
なお、相続登記を抹消せずに直接、相続登記の名義人である相続人から新代表者への所有権移転登記はできないとされています。
相続登記の抹消登記
死亡した旧代表者の相続人全員を登記権利者、相続登記の登記名義人である相続人を登記義務者として、相続を登記原因とする所有権移転登記の抹消登記を申請します。
当該登記に必要な書類は、報告形式の登記原因証明情報、相続登記の登記名義人である相続人が通知を受けた登記識別情報および印鑑証明書、旧代表者の相続関係を証する戸籍謄本等が必要になります。
新代表者への所有権移転登記
新代表者を登記権利者、死亡した旧代表者の相続人全員を登記義務者として委任の終了を登記原因とする新代表者への所有権移転登記を申請します。
登記手続に必要な書類は、報告形式の登記原因証明情報、新代表者の住民票、死亡した旧代表者の相続関係を証する戸籍謄本等、死亡した旧代表者が通知を受けた登記識別情報、死亡した旧代表者の相続人の印鑑証明書、固定資産税評価証明書、代理人により申請する場合は、委任状が必要になります。
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司法書士八木隆事務所は愛知県名古屋市で登記業務を中心に行っている司法書士事務所です。
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