定期借地権と登記手続
建物所有を目的とする賃貸借契約を締結すると、借地借家法が適用され、存続期間が満了したとしても正当事由がなければ、地主は土地の返還を求めることができません。
地主が存続期間満了により確実に土地を返還してもらいたいときは定期借地権を設定することによりそれが可能となります。
定期借地権は一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権の３類型が認められています。
一般定期借地権
建物所有を目的とする借地契約で、５０年以上の存続期間を定めたときは、①契約を更新しない、②建物の築造による存続期間の延長がない、③建物買取請求権がない旨の特約が可能になります。
上記特約は、公正証書による等書面によって行う必要があります。
一般定期借地権の要件
（１）存続期間が５０年以上であること
この存続期間は確定的な期間である必要があります。
よって、５０年以上６０年以下等の定め方は認められず、存続期間は５０年、１００年などと定める必要がありま
す。
（２）特約は公正証書による等書面によること
公正証書は例示であり、必ず公正証書による必要はなく、特約を書面により行えば足ります。
公正証書による一般借地契約はもとより、私書証書による一般定期借地契約も有効です。
事業用定期借地権等
専ら事業用建物を所有することを目的とする借地契約で、その存続期間を１０年以上５０年未満と定めることにより契約の更新等を排除することができます。
①１０年以上３０年未満の場合
借地権の存続期間、法定更新等に関する規定、存続期間満了時の建物買取り請求権、契約の更新後の建物の再築の許可に関する規定が法律上当然に適用されません。
②３０年以上５０年未満の場合
契約を更新しない、建物の築造による存続期間の延長がない、建物買取請求権がない旨の特約が有効になります。
事業用定期借地権の要件
（１）存続期間を１０年以上５０年未満とすること
存続期間が１０年以上３０年未満に設定した場合は「事業用借地権」、存続期間を３０年以上５０年未満とした場合を「事業用定期借地権」と呼びます。
その違いは、事業用借地権は正当事由、法定更新等の借地借家法の規定が当然適用されないのに対し、事業用定期借地権は①契約更新なし、②建物築造による存続期間の延長無し、③存続期間満了時の建物買取請求権なしの特約を締結することができます。
（２）所有建物が専ら事業用であること
居住用建物、事業用兼居宅用建物（併用建物）を所有することを目的とする事業用定期借地権等の設定は認められません。
（３）設定契約を公正証書によって行うこと
一般定期借地権の場合は、その特約については公正証書等による書面により行うことが要求されているのに対し、事業用定期借地権の場合は、設定契約自体を公正証書により行うことが要求されています。
事業用定期借地権（借地借家法第２３条第１項）
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
事業用借地権（借地借家法第２３条第２項）
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
（借地借家法第２３条第３項）
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
定期借地権の登記手続
借地権は登記することができます。
借地権設定登記は借地権者と借地権設定者（土地所有者）が共同して管轄の法務局に申請します。
登記申請書のひな形
一般定期借地権（借地借家法２２条）
登記申請書
登記の目的 賃借権設定
原 因 令和○年○月○日設定
目 的 建物所有
賃 料 １月○万円
支払時期 毎月末日
存続期間 令和○年○月○日から５０年
特 約 譲渡、転貸ができる
借地借家法第２２条の特約
権利者 ○○市○○町一丁目２番地
甲野太郎
義務者 △△市△△町二丁目３番４号
乙野次郎
添付書類
登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 印鑑証明書 代理権限証書
令和○年○月○日 ○○法務局
課税価格 金○○円
登録免許税 金○○円
不動産の表示（省略）
事業用定期借地権（借地借家法２３条１項）
登記申請書
登記の目的 賃借権設定
原 因 令和○年○月○日設定
目 的 借地借家法第２３条第１項の建物所有
賃 料 １月○万円
支払時期 毎月末日
存続期間 令和○年○月○日から４５年
特 約 譲渡、転貸ができる
借地借家法第２３条第１項の特約
（以下省略）
事業用借地権（借地借家法２３条２項）
登記申請書
登記の目的 賃借権設定
原 因 令和○年○月○日設定
目 的 借地借家法第２３条第２項の建物所有
賃 料 １月○万円
支払時期 毎月末日
存続期間 令和○年○月○日から２５年
特 約 譲渡、転貸ができる
（以下省略）
添付書類
①登記識別情報又は登記済証
借地権設定者（土地所有者）が当該土地所有権の登記を受けた際に交付されたもの
②印鑑証明書
借地権設定者（土地所有者）の作成後３ヶ月以内の印鑑証明書
③登記原因証明情報
（１）一般定期借地権
一般定期借地権設定契約自体を公正証書等の書面により行うことは要求されていませんが、借地借家法第２２条の特約については公正証書等による書面により行うことが要求されているので、登記原因証明情報として当該書面が含まれている必要があります。
（２）事業用定期借地権
事業用定期借地権設定契約は設定契約自体を公正証書で行うことが要求されているので、登記原因証明情報として事業用定期借地権設定契約公正証書の謄本を提供する必要があります。
登録免許税
借地権設定登記の登録免許税は、借地権を設定する土地の固定資産税評価額の１０００分の１０です。
定期借地権設定登記のご相談・お問い合わせ
定期借地権を設定したときは、借地権設定登記をすることができます。
定期借地権設定登記に関するご相談、ご依頼は名古屋の司法書士八木事務所にお問合せください。
登記費用のお見積り
定期借地権設定登記の費用をお見積りいたします。
お見積りのご依頼には、次の３点をご用意ください
・借地権設定契約書（案）
・登記事項証明書
・固定資産税評価証明書
登記費用の内訳
・登録免許税
借地権設定登記を申請する際に納付する税金です。
（申請手続を司法書士に依頼せずにご自身で申請しても必ず負担しなければならない費用です。）
・司法書士報酬
登記申請手続を司法書士に依頼する場合に負担する費用です。
・その他実費
郵送代、登記情報提供サービス利用料など登記手続を行うのに必要な諸費用です。
お気軽にお問い合わせください。
