親が不動産を残して死亡したが、相続人の誰もが相続し引き続き所有する意思がない場合はどうすればよいでしょうか。
不動産は所有しているだけで固定資産税、修繕費等、様々な費用が発生します。
相続人のだれもが相続不動産を所有するつもりなければ売却することができるかどうか検討します。
ここでは、不動産相続の手続から不動産売却までの手続を説明します。
被相続人が遺言を残しているかもしれません。
相続手続は遺言があるときは、遺言が遺産分割に優先し、遺言の内容に従って相続することになります。
遺言がないときは相続人全員による遺産分割協議により遺産を相続することになります。
被相続人が公正証書遺言を残しているときは全国の公証役場の「遺言書検索システム」を利用することにより公正証書遺言作成の有無を確認することができます。
遺言書が発見されたときは、家庭裁判所の遺言検認の手続を受けてから遺言を執行します。
なお、公正証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認手続を受ける必要はありません。
遺産分割協議
遺言がないときは、相続人全員の話し合いで遺産をどのように分けるのかを決定します。
これが遺産分割協議です。
相続人全員が相続不動産を売却して現金化することを承諾していれば、換価分割を行うのが一般的です。
換価分割とは
換価分割とは、遺産の全部又は一部を未分割のまま売却（換価）し、その売却代金を相続人で分配する方法です。
換価分割による遺産分割協議書の記載例
共同相続人全員は、下記の不動産については、換価売却して、その売却代金から不動産仲介手数料、測量費、租税公課、司法書士報酬等当該不動産の売却に必要な一切の費用を控除した金員を法定相続分に応じて分割することに合意する。
分割協議書には、売却実施者（売主代表）、最低売却価格、売却方法等の細目事項も定めておくのが共同相続人間のトラブル防止になります。
相続登記の申請
相続不動産を売却予定であっても、被相続人名義から共同相続人名義の相続登記の申請が必要になります。
換価分割を予定している場合の相続登記は、法定相続分の割合で共同相続人全員名義で行います。
ただし、共同相続人全員名義で相続登記を行うとその後の不動産の売却手続において不都合が生じることがあります。
共同相続人全員名義で相続登記を行うと共同相続人全員が当該不動産売買の売主になります。
たとえば、共同相続人の数が非常に多い場合、共同相続人の中に高齢等により売却手続を行うことが困難である者がいる場合等、