相続登記を自分でやってみるページ | 名古屋の司法書士八木隆事務所

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相続登記を自分でやってみる

ご自分で相続登記の申請をご検討されていらっしゃる方へ

 

ここでは、事例形式で相続登記申請までの一連の流れを説明しています。
ご自身で相続登記の申請をご検討なされている方は、是非参考にしてみてください。

 

ただし、本事例の相続登記は非常に基本的なケースです。

 

個々の相続案件によっては、内容が複雑であったり、集める書類が膨大であったり、ご自分ですべてなさるには大変な時間と労力を要することがありますので、個々に記載されている情報だけでは、対応することができない場合があることをご了承ください。

 

ご自身で相続登記の申請をする場合には、事前に管轄法務局にご相談ください。
各法務局では一般の方向けに登記相談をおこなっていますので、ご利用してみてください。

 

ご自身でやってみたが、『大変だ!面倒だ!』とお感じになられましたら、相続登記の専門家である司法書士にご相談ください。

 

 

事例で学ぶ相続登記

法務家に相続発生

 

平成28年10月10日に法務一郎が亡くなりました。
(相続発生) 
相続人は妻の法務桃子、長男の法務太郎、長女の法務梅子の3名です。

 

法務一郎が残した遺産は次のとおりです。(下記、『財産目録』参照)

 

遺言書は発見されませんでした。
相続人全員で話し合った結果(遺産分割協議)、自宅不動産は太郎が、預金と現金は桃子と梅子が2分の1の割合で取得することに決定しました。

 

太郎は自宅の相続登記を自分でやってみようと考えています。

 

 

財産目録

1 不動産
(1)土地

番号 所在 地番 地目 地積
名古屋市東区○○一丁目 2番3 宅地 165.43u

(2)建物

番号 所在 家屋番号 種類 構造 床面積
名古屋市東区○○一丁目2番地3 2番3 居宅 木造瓦葺2階建

1階 83.21u
2階 75.43u

2 動産
(1)現金・預貯金

番号 金融機関 金額

四菱銀行 尾張支店 普通預金
(口座番号123456789)

金○○○円
現金 金○○○円

 

 

相続する不動産を確認しよう

相続する不動産が被相続人名義であることを確認します。

 

不動産登記事項証明書(登記情報)を確認することによって、一筆の土地(又は一個の建物)ごとの物理的な現況、現在の所有者、権利移転の過程、担保に差し入れているかどうかなどがわかります。

 

確認の方法

@法務局(登記所)で登記事項証明書を取得する方法
詳しくはこちらのページをご覧ください。 登記事項証明書の交付を請求するには〜

 

A登記情報提供サービスを利用する方法
登記情報提供サービスとは、法務局が保有する登記情報をインターネットを使用してパソコンの画面上で確認できる有料サービスです。

 

「登録申込手続き」が不要で、クレジットカードの即時決済で利用することができるサービス(一時利用)もあります。

 

詳しくは登記情報提供サービスのホームページをご覧ください。 
登記情報提供サービストップページ

 

上記、@またはAの方法で取得した不動産登記事項証明書(または登記情報)の記載内容を確認します。

 

相続物件の登記名義が被相続人名義になっているかどうか、被相続人の登記簿上の氏名・住所が被相続人の最後の氏名・住所と一致しているかどうか確認します。

 

相続物件が被相続人名義になっていない場合
EX 被相続人(相続人の父)の父(相続人の祖父)名義のままになっている。
(被相続人名義の相続登記をおこなっていない)
⇒相続登記をするには、祖父の相続人全員での遺産分割協議が必要となります。

 

EX 被相続人が父(相続人の祖父)から生前贈与を受けていたが父(相続人の祖父)名義のままになっている(贈与による所有権移転登記をおこなっていない)
⇒相続登記をするには、被相続人名義の贈与の登記をする必要がある。

 

被相続人の登記簿上の氏名が最後の氏名と一致しない場合
⇒登記後に婚姻、養子縁組などにより氏名が変わった

 

被相続人の登記簿上の住所と最後の住所が一致しない場合
⇒登記後に住所移転した。住居表示が実施され住所の表記が変わった

 

 

相続登記に必要な書類を集めよう

相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

収集する書類 注意点
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍、除籍、改製原戸籍謄本

・戸籍謄本等は本籍地の市区町村役場で取得します。
・本籍地が遠方で窓口に行くことができない場合は、郵送でも取得できます。
 (本籍地の役場の市民課等にお問合せください。)

相続人全員の戸籍謄本

・被相続人が死亡した以後に作成された戸籍謄本をご用意ください。
・被相続人の戸籍謄本に記載されている場合は、重ねて同一の戸籍謄本を取得する必要はありません。

相続人全員の印鑑証明書 ・相続登記の添付書類として提出する印鑑証明書には有効期限がないので、以前取得したものがあれば再度取得する必要ななく、以前取得したものを利用することができます。

被相続人の除の住民票または
戸籍の附票

・被相続人の本籍地と登記簿上の住所が異なる時に必要となります。
(※下記「なぜ、被相続人の除の住民票等が必要なのか」参照)

不動産を取得する相続人の住民票の写し ・不動産を取得する相続人の印鑑証明書が提出されている時は、住民票の写し等の提出を省略できる取扱となっています。
固定資産税評価証明書

・不動産の所在地の市区町村役場の固定資産税課等で取得できます。
・固定資産の所有者の相続人が請求するには相続人であることを証明する書類(戸籍謄本等)が必要となります。
・固定資産税評価証明書は相続登記を申請する年度のものが必要となります。被相続人が死亡した年度の証明書ではありません。

※なぜ、被相続人の除の住民票等が必要なのか
被相続人と相続物件の登記簿上の名義人が同一人物であることを証明するために最後の住所を証する書面を提出することとなっています。

 

戸籍には住所の記載がありませんので、戸籍だけでは被相続人が登記簿上の人物と同一の人物であるかどうか判明しません。本籍地の記載のある除の住民票を提出することによって登記簿上の人物が被相続人であることを証明することができます。

 

戸籍上の人物の氏名および本籍地が除の住民票の人物の氏名及び本籍地に一致(戸籍上の人物=住民票上の人物)し且つ 、登記簿上の人物の氏名及び住所が除の住民票上の人物の氏名及び住所に一致(登記簿上の人物=住民票上の人物)すれば、すなわち、戸籍上の人物(被相続人)登記簿上の人物ということになりますので、除の住民票を提出することにより登記簿上の名義人は被相続人であることを証明することができることとなります。

 

除の住民票や、戸籍の除の附票の保存期間は5年間とされており、5年以上経過している場合は、既に廃棄されてしまっていることがあります。

 

これらの理由で公的な証明書を取得できず、被相続人の住所と登記簿上の住所とのつながりを証明できない場合には、これを補完するために、上申書、不在籍、不在住証明書、登記済証などの書面の提出が求められます。提出書類およびその組み合わせは管轄する法務局により異なりますので住所がつながらない場合は事前に管轄法務局にご相談してください。

 

※なお、登記実務では被相続人の本籍地と登記簿上の住所が一致する場合は、除の住民票等の提出は省略することができる取扱となっています。

 

遺産分割協議書を作成

 

遺産分割協議書

 

被相続人法務一郎(本籍地 名古屋市東区○○一丁目2番地3)は、平成28年10月10日に死亡したので、共同相続人である法務桃子、法務太郎、法務梅子は被相続人の遺産について、以下のとおり遺産分割協議をした。

 

1 相続人法務太郎は次の不動産を取得する。

 

名古屋市東区○○一丁目2番3
宅地 165.43平方メートル

 

名古屋市東区○○一丁目2番地3
家屋番号2番3   居宅                  
木造瓦葺2階建 1階 83.21平方メートル、 2階 75.43平方メートル    
(※ 相続する不動産は、登記事項証明書の記載どおりにご記載ください。)
                    
2 相続人法務桃子および法務梅子は次の預金を各2分の1の割合で取得する。

 

四菱銀行尾張支店 口座番号123456789

 

3 相続人法務桃子および法務梅子は現金を各2分の1の割合で取得する。

 

以上の協議を証するため、この協議書を3通作成し、各自1通ずつ所持する。
平成○○年○月○日
名古屋市東区○○一丁目2番地3
法務桃子                
名古屋市東区○○一丁目2番地3
法務太郎                    
名古屋市東区○○一丁目2番地3        
法務梅子                
(※ 相続人の住所・氏名は印鑑証明書の記載どおりにご署名ください。押印は実印でしてください。)

遺産分割協議書作成の注意点

@誰がどの遺産を取得するかを明記します。
不動産の表示は登記事項証明書の記載どおりに記載してください。

 

A相続人の住所、氏名は印鑑証明書の記載どおりに自署してください。

 

B捺印は市町村登録印(実印)で押印してください。

 

C遺産分割協議書が数枚にわたる場合には、各用紙のつづり目に相続人全員が署名押印に用いた印鑑と同一の印鑑によって契印(割印)をしてください。

登記事項証明書(土地表題部) 
登記事項証明書建物表題部 

 

登記申請書を作成しよう

・登記申請書は日本工業規格A列4番(A4サイズ)の用紙を用いて、縦置き横書きでの作成が標準とされています。

 

・手書きで作成することもできますが、その際は、黒色インク、黒色ボールペンなどを使用して作成します。 鉛筆を使用することはできません。

 

・用紙の裏面は使用しません(両面印刷はせず片面印刷で作成します)。

この部分に受付シールが貼られますので、余白を設けてください。

 

 

登記申請書

 

登記の目的  所有権移転
原     因  平成28年10月10日相続(※1)
(※1被相続人が死亡した日であり、遺産分割協議が成立した日ではありません。)

 

相  続 人(被相続人 法務一郎)(※2)
 (※2お亡くなりになった方の氏名を括弧書きで記載します。)
名古屋市東区○○一丁目2番地3
(申請人) 法務太郎 印(※3) 
(※3氏名及び住所は住民票の記載どおりに記載してください。押印はお認印で結構です。)
連絡先の電話番号 ○○○‐○○○‐○○○○ (※4)
(※4 申請に不備がある場合(補正)に、法務局から連絡があります。平日の日中につながる連絡先を記載してください。携帯電話も可)
添付書類
登記原因証明情報 住所証明情報

 

平成28年12月14日申請(※5) 名古屋法務局(※6)
(※5 窓口持参の場合 提出日を申請日として記載してください。郵送の場合 発送日を申請日として記載してください。)
(※6申請先の法務局を記載します。申請する法務局は申請にかかる不動産の所在地を管轄する法務局又は地方法務局です。)
各法務局のホームページ
課税価格   金16,658,000円
登録免許税  金66,600円
課税価格、登録免許税に関してはこちらをご覧ください POINT5登録免許税を計算しよう
不動産の表示
不動産番号(※7)1234567898765
所     在  名古屋市東区○○一丁目
地     番  2番3
地     目  宅地
地     積  165.43平方メートル
(※7 不動産番号を記載すると所在、地番、地目および地積の記載を省略することができます。)

 

不動産番号(※8)1234567891234
所     在  名古屋市東区○○一丁目2番地3
家 屋 番 号     2番3
種     類  居宅
構     造  木造瓦葺2階建
床  面  積  1階83.21平方メートル
         2階75.43平方メートル
(※8 不動産番号を記載すると所在、家屋番号、種類、構造および床面積の記載を省略することができます。)

 

登録免許税を計算しよう

相続登記の登録免許税額=課税標準×1000分の4

 

課税標準
固定資産税課税台帳に記載されている不動産の価格(1000円未満の端数は切り捨てます。)
不動産の価格は登記申請日の年度の不動産の価格です。
(相続開始(被相続人の死亡日)の年度のものではないので注意してください。)

登記申請日 不動産価格の基準日
1月1日から3月31日 前年の12月31日現在の不動産価格
4月1日から12月31日 その年の1月1日現在の不動産価格

たとえば、平成28年3月1日に登記申請する場合は、平成27年度の固定資産税評価証明書に記載されている不動産価格が課税標準となり、平成28年12月14日に登記申請する場合は平成28年度の固定資産税評価証明書に記載されている不動産価格が課税標準となります。

 

登録免許税
課税標準に1000の4(0.4%)を乗じます。(100円未満の端数は切り捨てます。)

 

本事例の登録免許税の計算

下記の固定資産税評価証明書は名古屋市の様式です。
様式は各市町村によって異なります。
固定資産税評価証明書(土地)

 

固定資産税評価証明書(建物) 

 

13,688,800円(土地)+2,969,600円(建物)=16,658,400円
課税標準額 16,658,000円(1000円未満の端数は切り捨てます。)
※端数処理は土地の価格と建物の価格を合計してからおこないます。

 

16,658,000円(課税標準額)×1000分の4=66,632円
登録免許税額 66,600円(100円未満の端数は切り捨てます。)

 

本事例の登録免許税は6万6,000円となります。

 

登録免許税は収入印紙を登記申請書に貼って納付します。
この際、貼付した収入印紙に消印をしないようにしてください。

 

マンションの登録免許税の計算
相続物件がマンションの場合には、登録免許税の計算が少し複雑になります。

 

マンションの敷地(土地)はマンションの専有部分(各部屋)の所有者が共同所有する形となっています。(地上権や賃借権の場合もあります。)
相続するのは専有部分(各部屋部分)と敷地の共有持分のとなりますので、敷地(土地)全体の価格に共有持分の割合を乗じて得た額が敷地の共有持分(土地)の登録免許税の課税標準額となります。

 

登記事項証明書(敷地と一体化したマンション)

マンションなどの区分建物の登記は専有部分(各部屋部分)とその敷地(土地)が一体化されています。
(古いマンションなどでは、専有部分と敷地が一体化していない場合があります。)
(マンションの登記事項証明書 上図参照)

 

敷地権の割合と記載されている部分(上図で円で囲ってある部分)が敷地(土地)の共有持分の割合です。
仮にこの土地の固定資産税評価証明書に記載されている不動産の価格が1億円だとします。

 

敷地の共有持分の価格は1億円×15万6493分の7610(敷地権の割合)=4,862,837円(小数点以下切捨て)となります。

 

仮に専有部分(各部屋部分)の固定資産税評価証明書に記載されている評価額が5,432,100円の場合
このマンションの相続登記における課税標準額は
5,432,100円+4,862,837円=10,294,937円
課税標準額 10,294,000円(1000円未満の端数切捨て)

 

このマンションの相続登記における登録免許税の額は
10,294,000円×1000分の4(0.4%)=41,176円
登録免許税 41,100円(100円未満の端数切捨て)
となります。

 

相続登記の申請の準備をしよう

 

@登記申請書類
登記申請書に押印した印鑑で各ページのつづり目に契印(割印)します。

 

 

 

 

 

 

 

A相続関係説明図
登記が完了した後に、提出した戸籍謄本等原本の一式を返してもらいたい時(原本還付請求)は、相続関係説明図を作成して提出します。

 

本来は、添付書類の原本を返却してもらいたい場合は、返却してもらいたい書類をコピーして、原本とコピーを提出しますが、相続登記の申請の際に提出する戸籍謄本等原本一式は相続関係説明図を作成して提出すれば戸籍謄本等のコピーを提出しなくても、戸籍謄本等原本一式を登記が完了した後に返却してもらうことができる取扱となっています。

 

よって、戸籍謄本等の原本の返却を求めない場合または戸籍謄本等すべてのコピーを提出した場合は相続関係説明図の提出は必要ありません。
 

相続関係説明図作成の注意点

作成方法は特に決まっているわけではありません。
一般的には、
・被相続人の氏名、本籍地、最後の住所地、死亡年月日(相続開始日)を記載します。
・相続人の住所、氏名、生年月日、被相続人と続柄がわかるように記載します。
既に死亡している者(生存していたら相続人となった者)の氏名、生年月日、死亡年月日も記載します。
・申請にかかる相続物件を遺産分割協議の結果、取得した相続人は(相続人)と、取得しない相続人は(分割)と括弧書きで記載します。
・手書きでも明瞭に判読できるものであれば問題ありません。
・作成者の記名押印は必要ありません。

 

 

B原本還付書類(コピー)

提出した原本を返却してもらいたい時は、原本還付の手続きをしなければなりません。

 

原本還付の手続き
返却を希望する書類をコピーして、原本とともに提出します。コピーが複数枚にわたるときは、すべてのページのつづり目に契印します。
コピーの最終ページに『上記は、原本に相違ありません』と記載して署名押印もしくは記名押印します。

 

 

C原本書類
返却を希望する原本はクリップなどで綴じるなどして分けておきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D固定資産税評価証明書のコピー
固定資産税評価証明書のコピーを提出します。(名古屋法務局管内の取扱)
※評価証明書の提出方法は管轄する法務局によって取り扱いが異なりますので、事前に申請する法務局にご確認ください。

 

 

E登記申請書の完成
 
@ABDの書面をホチキスなどで左綴じにします。
登記申請書(@ABD)と原本書類(C)を分けて法務局に提出します。

 

相続登記の申請をしよう
登記申請の方法

書面申請
@申請書等を管轄する法務局の窓口へ持参する方法
A申請書等を管轄する法務局へ郵送等によって送付する方法

 

オンライン申請
@オンラインで申請情報および添付情報を送信する方法
A申請情報はオンラインで送信し、添付書面は管轄する法務局へ持参又は送付する方法(特例方式)

 

オンライン申請の場合、申請情報等に電子署名をし、電子証明書を送信する必要があります。
一般の方で、オンライン申請できる環境が整っている方は少ないと思いますので、ご本人で相続登記を申請する場合は、書面申請@又はAの方法で申請することとなります。

 

郵送で申請する場合の注意点
登記申請書等は、書留郵便等(レターパックプラス510でもOK)で送付してください。
封書の表面に「不動産登記申請書在中」と記載します。

 

登記完了後

相続登記の申請が受理された後、申請に不備がないかどうか調査し、不備がなければ登記記録(登記簿)に申請に係る登記が記録されます。

 

申請に不備があると、法務局から補正の連絡が入ります。
補正は、申請人が法務局に出頭する又は差し替えた書面を郵送する等の方法により行います。

 

登記が完了すると「登記識別情報通知書」及び「登記完了証」が作成されますので、法務局の窓口で又は郵送で受け取ります。

 

登記識別情報とは

英数字の組み合わせによって作成された12桁の情報で、次回の登記申請の際(今回相続した不動産を売買した場合に行う所有権移転登記等)、法務局が当該不動産の所有者本人であることを確認するために提供するものです。

 

登記識別情報は従来の「権利証」と同じ役割を果たすもので、登記識別情報を第三者に盗み見られたりすることは権利証を盗難されたことと同じことを意味します。

 

登記完了証とは

今回申請した登記が完了したことをお知らせするものです。
紛失しても再発行されませんが、紛失したとしてあまり大きな問題になることはありません。

 

登記識別情報通知書と登記完了証の受取方法

@法務局の窓口で受け取る方法
申請書に押印した印鑑と同一の印鑑と運転免許証などの身分証明書を持参します。

 

法務局の窓口で「登記識別情報通知書を受け取りに来た旨」を職員にお伝えください。

 

登記識別情報通知書を受け取りましたら、法務局に備え付けられている登記識別情報通知書交付簿に申請書に押印した印鑑と同じ印鑑で押印します。

 

なお、法務局の窓口で登記識別情報通知書等を受け取ることとした場合、登記が完了しても法務局から連絡はありませんので、各法務局のホームページに登記完了予定日が掲載されていますので、完了予定日以後に管轄の法務局に登記が完了しているかどうか確認してください。
法務局に確認するときは、受付番号又は申請人の氏名・不動産の所在地等をお伝えください。
窓口で申請する場合は、申請書等を提出するときに受付番号を聞けば教えてくれます。

 

A郵送で受け取る方法
登記識別情報通知書は郵送でも受け取ることができますが、「本人限定受取郵便(特例型)」での受取となります。 

 

登記申請の際に、登記申請書を入れた封書に返信用の封書を作成して同封します。

 

本人限定受取郵便について詳しくはこちら 日本郵便ホームページ/郵便・荷物/本人限定受取

 

また、登記申請書に送付(郵送)の方法で受け取りたい旨を記載する必要があります。

 

登記申請書

(省略)
送付の方法により、登記識別情報通知書および登記完了証の交付を希望します。
送付の区分 申請人の住所
平成○年○月○日申請 名古屋法務局

 

登記識別情報通知書を紛失しても再発行はされませんので、管理には十分、注意をしてください。 

 

登記が正しくなされているか確認しよう。

登記が完了したら、法務局で登記事項証明書を取得するか又は、登記情報提供サービスを利用してインターネットで登記情報を取得して、登記が正しくなされているかどうか確認してください。 

 

相続登記完了後の登記記録

 

相続登記のご相談・ご依頼は名古屋の司法書士八木隆事務所へ

「相続登記を自分でやってみるページ」をご覧いただきましてありがとうございました。

 

現在、相続登記を放置することによる所在者不明土地問題や空き家問題が顕在化しています。

 

相続登記に携わる司法書士として、相続登記が促進されることにより、これらの問題解決の一助になればと本ページを作成しました。

 

相続登記の申請をご自身でなさろうとされている方の、お役に立てれば幸いでございます。

 

 

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