購入した不動産を他人名義で登記することの問題点

自らが資金を拠出して購入した不動産の登記名義を、何らかの理由により他人名義（例えば、子名義や孫名義）で登記した場合の問題点について説明します。

 

不動産の所有権は購入資金を拠出した人にあり、他人名義で登記をしたとしても、その他人が所有権を取得することは当然ありません。

 

この場合、本来の不動産の所有者と登記名義上の所有者が異なることになります。

 

この他人名義で登記がなされた不動産を購入したい人が現れた場合、通常は、購入したい不動産の登記簿を確認して、そこに所有者と記載されている人（登記名義人）が本当の所有者であると信頼して取引をします。

 

なぜなら、登記は国家が管理している公的な記録であり、まさか虚偽の記録がされているなど思わないからです。

 

では、この本来の所有者でない登記名義人から当該不動産を購入した人は不動産を取得することができると思いますか？

 

「原則、不動産の所有権を取得することができない」が答えになります。

 

本来の所有者と登記名義上の所有者が異なる不動産を登記名義人から購入したとしても、購入者は無権利者から購入したことになり、登記を信頼して取引をしたとしても不動産の所有権を取得することはできないのです。

 

このことを、「登記には公信力がない」と呼んでいます。

 

登記を信じて不動産を購入したとしても、売買代金は支払ったのに、不動産の所有権は取得できないことが起こりうるのです。

 

このように、他人名義で登記された不動産を購入したとしても、不動産の所有権を取得できない原則を貫くと円滑な不動産取引を妨げることになってしまいます。

 

登記に公信力を認めないのは、新たに不動産を購入した人の権利より、本来の所有者の権利をより保護すべきであるといった価値判断があるからです。

 

それなら、その他人名義の登記の作出に、本来の所有者が積極的に関与していた場合、この本来の所有者を保護する必要ってあると思いますか？

 

やはり、自ら虚偽の登記をおこなった者までを、原則通り、保護するのはいかがなものかということで、裁判所も
本来の所有者が関与した他人名義で登記された不動産を、何ら落ち度がなく購入した者はその不動産を取得することができると判断しました。

 

まとめ

何らかの理由で、自己所有の不動産の登記名義を息子や孫の名義にしている場合、これは虚偽の登記であり、速やかに自己名義に変更すべきです。

 

息子や孫等他人名義の不動産を自己名義に戻すことなく死んでしまうと、相続の際、その不動産の帰属について争いになってしまいます。

 

また、虚偽の登記名義人がその不動産を勝手に処分してしまうと、場合によっては本来の所有者がその権利を失ってしまうことがあること理解しておいてください。

 

 

ブログ執筆者

○司法書士　八木　隆
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