地上権設定登記がなされている不動産を取得する場合に注意すること
このページでは地上権設定登記がなされている土地を取得（売却）する場合の注意点を解説します。
地上権とはどのような権利か
地上権とは、工作物又は竹木を所有するために他人の土地を使用することできる権利です。
地上権は登記することにより第三者（地上権が設定された土地を取得した者等）に対してその権利を主張することできます。
他人の土地を利用する場合、賃借権を設定することが多く、地上権が設定されることは稀です。
【地上権の登記記録例】
| 順位番号 | 登記の目的 | 受付年月日・受付番号 | 権利者その他の事項 |
| 何番 | 地上権設定 |
明治○年○月○日 |
原因 明治○年○月○日設定 |
地上権の登記は権利部の乙区になされます。
地上権の登記を抹消することができるかどうかが重要
不動産取引では、他人の権利が登記されている場合、当該登記を抹消してから所有権移転の登記をするのが通常です。他人の権利が付着していて取得者（所有者）が自由に利用することができない不動産は取引の対象にはならないと言うことです。
仮に、登記されている地上権が実体を有しないものであったとしても登記を抹消しなければ、当該不動産を取得することはできません。
不動産を取得できるかどうかはこの地上権の登記を確実に抹消できるかどうかによります。（売主としては地上権の登記を抹消しないと売却できないことを意味します。）
地上権の登記を抹消するにはどうすればよいか
地上権の登記を抹消するには、登記権利者である土地の所有者と登記義務者である地上権者が共同して地上権抹消登記を管轄の登記所に申請する必要があります。
土地の所有者が地上権者と面識がないときは、地上権者を探索する必要があります。
登記簿に記載されている地上権者の住所を手掛かりに、戸籍謄本、住民票等を取得し地上権者を調査します。
地上権者が見つかればその者に地上権抹消登記の申請に協力してくれるようにお願いすることになります。
かなり古い地上権の場合、すでに地上権者が死亡していることが考えられます。
地上権者が死亡している場合は、その相続人を探索し、地上権抹消登記申請の協力をお願いすることになります。
地上権者の相続人による地上権抹消登記の申請は、相続人の１人では足りず、相続人全員の協力が必要になります。
地上権者（又はその相続人）が地上権抹消登記に協力してくれない場合
地上権抹消登記請求訴訟を提起する
地上権者又はその相続人が、地上権抹消登記の申請に協力してくれない場合は、地上権者等を被告として地上権抹消登記請求訴訟を提起することになります。
この訴訟で勝訴すると、土地の所有者は単独で地上権抹消登記を申請する事ができます。
地上権者等に地上権抹消登記の申請を命ずる確定判決書が抹消登記の添付書類になります。
地上権者の所在が不明な場合
戸籍等により地上権者の調査をおこなったものの、地上権者の所在が分からない場合があります。
公示送達により訴状を送達する方法
公示送達とは相手方の住所、居所が不明で、通常の方法では訴状等を送達することができない場合に認められる特別な送達方法です。
裁判所の掲示板に訴状等を掲示することにより、相手方に訴状等を送達したことになります。
地上権者の住所が不明な場合に地上権抹消登記請求訴訟を提起するには、公示送達を利用することになります。
除権決定による方法
地上権者の行方が不明で共同申請ができない場合、公示催告の申立をして除権決定を得ることにより、除権決定があったことを証する情報（除権決定書等）を提供して土地の所有権者が単独で地上権の抹消登記を申請する事ができます。
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