不動産を売買したときに必要になる登記手続き
不動産（土地・建物・マンション）を売買したときは、『登記手続（売買による所有権移転登記）』が必要になります。
一般には、不動産の名義変更と呼ばれる手続きのことで、売主名義になっている登記名義を買主名義に変更する手続きです。
なぜ登記が必要なのか
買主は、登記を備えることにより、売買により取得した不動産（土地・建物・マンション）が自分のものであること（所有権者であること）を何人に対しても主張することができるようになるからです。
この登記の効力を対抗力といいます。
売買契約書に署名押印し、代金を全額支払ったとしても、登記しないでいるうちに、別の者が登記を備えてしまうと「この不動産は、自分が先に買ったのだから自分のものだ！」と主張することができなくなってしまうのです。
登記（名義変更）はどのように行うのか
登記申請は法務局でおこないます。
登記手続は、登記申請書を、権利証、売主の印鑑証明書、買主の住民票等の書類を添えて、売買した不動産の所在地を管轄する法務局に持参又は郵送することにより行います。
また、インターネットにより申請することも可能です。
司法書士は登記の専門家です。
不動産業者（宅地建物取引業者）の仲介による不動産売買の場合の登記手続
不動産業者の仲介による不動産売買の場合、登記手続は買主側の不動産業者が指定する司法書士が行うのが一般的ですが、指定司法書士によらず、買主様が直接司法書士を探して依頼することを認める不動産業者も有り、当事務所においても買主様から直接、登記手続きのご依頼を頂いております。
個人間不動産売買の場合の登記手続
親族間、知人間では、不動産業者を介さないで不動産売買が行われることがあります。
登記手続きに関しては、本人申請も可能ですが、不動産の登記手続きは、権利関係も複雑で正確な法律知識と経験を必要としますので、確実に登記名義を変更するには、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが望ましいでしょう。
司法書士は具体的には何をするのか
不動産売買の決済に立会います。
不動産売買の決済とは
１ 本人確認及び登記申請意思の確認
司法書士は不動産売買売買代金の決済に同席し、成りすましを未然に防止するため売主及び買主が本人に間違いないかを運転免許証等の身分証明書により確認します。
本当に登記を申請する意思があるかどうかを確認します。
２ 売買物件の確認
不動産売買の対象となっている物件に間違いが無いか売主買主双方に確認します。
売主には本当に該当物件を売却する意思があるかどうか、買主には本当に該当物件を購入する意思があるかどうか確認します。
３ 登記書類の確認
登記手続きに必要な書類（登記済権利証や売主の印鑑証明書等）がすべて揃っていることを確認します。
上記の確認をした結果、問題がなければ買主に売買代金を支払っていただきます。
４ 法務局で登記申請する
売買代金の支払いが完了したら、その日のうちの管轄法務局に所有権移転登記を申請します。
金融機関の融資を利用する場合、抵当権設定登記の手続きも必要になります。
銀行や信用金庫の住宅ローン等の金融機関の融資を利用して不動産を購入する場合は、その不動産に銀行等（保証会社の場合もあります。）を抵当権者とする抵当権を設定するのが通常です。
抵当権の設定とは、銀行等が住宅ローン等の返済が滞った場合に備えて購入不動産を担保に取っておく行為です。
抵当権を設定した場合、売買による所有権移転登記の申請と同時に抵当権設定登記の申請も行います。
購入する不動産に抵当権がついているときは、抵当権抹消登記も必要になります。
購入する不動産に抵当権がついているときは、売主は売買代金から借入先銀行等に返済します。
返済が完了すると、借入先銀行等が抵当権抹消登記に必要な書類を渡してくれます。
司法書士は、抵当権抹消登記に必要な書類の受領、抵当権抹消登記の手続きも行います。
登記費用はどのくらいかかるの？
登記手続きを司法書士に依頼した場合、登録免許税という税金と司法書士への報酬を支払う必要があります。
売買による所有権移転登記の登録免許税及び司法書士報酬は、通常、買主側が負担します。
登記を受けには、登録免許税が課せられます
不動産売買の登録免許税の額は、土地売買の場合は、土地の固定資産税評価額に１０００分の１５を乗じた額になります。
建物売買の場合は、建物の固定資産税評価額に１０００分の２０を乗じた額を原則としますが、個人の居住用建物売買の場合は、一定の要件を満たすことにより１０００分の１から１０００分の３の軽減税率が適用されます。
固定資産税評価額は市町村が発行する固定資産税評価証明書、公課証明書等で確認することができます。
固定資産税評価額が高い不動産ほど、売買登記の登録免許税の額が高額になります。
抵当権設定登記の登録免許税は銀行等の債権者ではなく設定者（不動産所有者）が負担するのが実務です。
抵当権設定登録免許税の額は債権額の１０００分の４です。
なお、住宅ローンのための抵当権設定登記の場合は、一定の要件を満たすことにより１０００分の１の軽減税率が適用されます。
司法書士報酬の額は各事務所ごとに異なります
司法書士報酬の額は、各司法書士が自由に定めることができるので、各事務所により異なります。
当事務所の報酬額の目安ですが、売買による所有権移転登記のみの場合は、４万円〜５万円（税別）、抵当権設定登記が必要な場合は５万８千円〜６万８千円です。（税別）
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